Huis kopen in Spanje zonder NIE-nummer: wat de wet eist

Het bod is geaccepteerd, het arras-contract is getekend, de notaris heeft een datum over vier weken. Dan valt de opmerking dat het niet door kan gaan omdat de kopers geen NIE hebben. Het is het meest herhaalde advies bij een Spaanse woningaankoop, en het klopt niet helemaal.

Een notaris kan een koopakte passeren voor een koper zonder NIE. Het Reglamento Notarial voorziet er letterlijk in. Wat die koper niet kan, is de aankoop inschrijven, en daar zit de schade, niet aan de notaristafel.

Waar de eis vandaan komt

Artikel 18 van Real Decreto 1065/2007 verplicht iedere natuurlijke persoon en rechtspersoon tot een fiscaal identificatienummer voor betrekkingen van fiscale aard of met fiscale relevantie. Artikel 20 van dezelfde verordening bepaalt wat dat nummer is voor iemand zonder Spaanse nationaliteit: het número de identidad de extranjero, toegekend op grond van Ley Orgánica 4/2000.

Dat zet de vraag anders neer. Het NIE is geen vastgoeddocument en zegt voor een koper niets over verblijfsrecht. Het is het Spaanse belastingnummer, en een woning kopen is een handeling met fiscale relevantie.

Artikel 23 van de Ley del Notariado vertaalt dat naar de akte zelf. Bij akten waarmee eigendom of andere zakelijke rechten op onroerend goed worden verkregen, verklaard, gevestigd, overgedragen, bezwaard, gewijzigd of tenietgedaan, en bij elke andere akte met fiscale relevantie, moeten de verschijnende partijen hun fiscale identificatienummers aan de notaris aantonen. Die nummers komen in de akte te staan, ook die van degenen die zij vertegenwoordigen.

De akte kan getekend worden. Inschrijven kan niet.

Dit stuk wordt vrijwel nooit uitgelegd. Artikel 156.5 van het Reglamento Notarial voorziet uitdrukkelijk in een partij die het nummer weigert of niet kan overleggen. De notaris legt die omstandigheid vast in de akte, waarschuwt mondeling voor de gevolgen van artikel 254 van de Ley Hipotecaria, en noteert dat die waarschuwing is gegeven.

In artikel 254.2 van de Ley Hipotecaria landt dat gevolg. Er wordt geen inschrijving gedaan in het eigendomsregister van akten over onroerend goed, of van andere akten met fiscale relevantie, wanneer daarin niet alle fiscale identificatienummers staan van de verschijnende partijen en, in voorkomend geval, van de personen of entiteiten die zij vertegenwoordigen.

De koper zonder NIE is dan wel eigenaar op grond van een overeenkomst, maar staat niet in het register. Dat is geen papieren ongemak:

• Geen enkele bank financiert een titel die niet ingeschreven kan worden
• Schuldeisers van de verkoper, en een latere koper die zich wel inschrijft, gaan voor op een niet-ingeschreven aankoop
• Doorverkopen is feitelijk geblokkeerd zolang de situatie niet hersteld is
• Artikel 254.5 maakt het gebrek herstelbaar, maar het herstel is een nieuwe akte met alle partijen opnieuw bij de notaris, op kosten van de koper en afhankelijk van de medewerking van de verkoper

Daarom weigeren de meeste notarissen te passeren in plaats van een akte op te maken waarvan vaststaat dat die niet ingeschreven wordt. De juridische en de praktische route wijzen dezelfde kant op, om verschillende redenen.

Voor de reservering is het niet nodig

Een reserveringsovereenkomst en een arras-contract zijn onderhandse afspraken tussen partijen. Geen fiscale of hypothecaire regel vraagt daar een nummer bij, want er wordt niets ingeschreven.

Dat telt in een snelle markt. Kopers laten geregeld een woning schieten terwijl ze wachten op een nummer dat ze op dat moment nog niet nodig hebben. De volgorde die werkt is eerst reserveren, en de NIE-aanvraag daarna parallel laten lopen met het onderzoek en de financiering.

Eén waarschuwing. De naam op het arras-contract moet exact overeenkomen met de naam die in de akte komt, precies zoals die in het paspoort staat, inclusief tweede achternamen. Later de kopende partij wijzigen kan belasting over die vervanging opleveren.

Iedere koper heeft er zelf een nodig

Een NIE hoort bij een persoon, nooit bij een huishouden of een stel. Twee mensen die samen kopen hebben er twee nodig, elk apart aangevraagd. Kinderen die op de titel komen, of dat nu via koop, schenking of erfenis is, hebben hun eigen nummer nodig, aangevraagd door de ouders. Onze gids over een NIE-nummer voor kinderen beschrijft welke extra stukken daarbij horen.

Koopt een vennootschap, dan heeft de entiteit een eigen Spaans fiscaal nummer nodig en heeft de tekenbevoegde persoon een NIE nodig. Het verschil tussen die nummers staat in NIE, NIF, DNI en CIF in Spanje.

Wat de koper daarna zelf indient

Het nummer houdt niet op nuttig te zijn zodra de akte getekend is. Elke aangifte die op de aankoop volgt, loopt eronder.

Overdrachtsbelasting bij een bestaande woning gaat via modelo 600 in de betreffende autonome regio. Bij nieuwbouw geldt in plaats daarvan btw plus zegelrecht. Daarna volgen de gemeentelijke plusvalía, de jaarlijkse IBI en elk jaar een aangifte inkomstenbelasting niet-ingezetenen zolang de woning in bezit is en niet verhuurd wordt.

Eén verplichting verrast kopers, omdat die op hen rust en niet op de verkoper. Is de verkoper geen fiscaal inwoner van Spanje, dan verplicht artikel 25.2 van de wet op de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen de koper om 3 procent van de overeengekomen prijs in te houden en binnen een maand na de overdracht af te dragen met modelo 211, als voorschot op de belasting van de verkoper. Houdt de koper niets in, dan blijft de woning zelf verbonden voor het laagste van de inhouding en de verschuldigde belasting. Die aangifte doet de koper onder zijn eigen fiscale nummer, en dat is nog een reden waarom het nummer vóór de overdracht moet bestaan en niet erna.

Ook de betaalwijze wordt gecontroleerd

Artikel 24 van de Ley del Notariado eist dat de gebruikte betaalmiddelen worden geïdentificeerd in akten van overdracht onder bezwarende titel, en artikel 254.3 van de Ley Hipotecaria blokkeert de inschrijving wanneer de notaris heeft vastgelegd dat partijen weigerden die te identificeren. Overboekingen horen van een rekening op naam van de koper te komen, en het spoor hoort vóór de aktedatum gedocumenteerd te zijn in plaats van er achteraf bij gezocht.

Een Spaanse bankrekening is geen wettelijke voorwaarde om te kopen, maar banken vragen om het NIE voordat ze er een openen, en notaris, belastingen en nutsvoorzieningen betalen gaat er aanzienlijk makkelijker mee.

Het nummer op tijd rond krijgen

Er zijn drie routes, en welke past hangt af van waar de koper zit.

• Vanuit het buitenland, bij een Spaans consulaat. Trager, maar het loopt terwijl de koper thuis blijft. Zie NIE aanvragen in Nederland en NIE aanvragen in België.
• In Spanje, in persoon. Formulier EX-15, de leges en een afspraak, en daar loopt het vast. Onze gids over wat te doen als er geen cita previa is legt uit waarom die rij bestaat en wat eronder ligt.
• Met een volmacht. Een gemachtigde vraagt aan, haalt het nummer op en tekent, als de volmacht ruim genoeg is opgesteld, ook de akte. Dit is de route die de meeste niet-ingezeten kopers uiteindelijk nemen, omdat die de afspraak en de vlucht in één keer wegneemt.

Neem de reden voor de aanvraag mee. Een getekende reservering of arras-overeenkomst is precies het stuk dat het kantoor verwacht, en aanvragen worden standaard teruggestuurd omdat alles er is behalve een uitleg waarom de aanvrager überhaupt een nummer nodig heeft. Het volledige beeld staat in NIE-nummer aanvragen in Spanje, en de actuele kosten in wat kost een NIE-nummer.

Veelgestelde vragen

Kun je een huis kopen in Spanje zonder NIE-nummer?
Een akte kan zonder worden gepasseerd, en het Reglamento Notarial voorziet precies in die situatie. Inschrijven kan niet, dus in de praktijk wordt de aankoop niet afgerond voordat het nummer er is. Behandel het als een harde eis met een smalle theoretische uitzondering, niet als iets optioneels.

Word ik met een NIE fiscaal inwoner van Spanje?
Nee. Het nummer is een identificatie, geen status. Fiscaal inwonerschap hangt af van de toetsen in de Spaanse inkomstenbelasting, vooral het verblijf van meer dan 183 dagen in een kalenderjaar, en van waar het zwaartepunt van activiteiten of economische belangen ligt.

Heb ik een verblijfsvergunning nodig om te kopen?
Nee. Niet-ingezetenen kopen op dezelfde voorwaarden, met dezelfde belastingen en een paar aangiften extra. Verblijf en NIE zijn losse vragen, behandeld in residencia aanvragen in Spanje.

Hoe lang voor de aktedatum moet ik beginnen?
Bij het tekenen van de reservering, niet bij het vastleggen van de notarisdatum. Zeker de consulaire route draait op afspraakbeschikbaarheid waar niemand invloed op heeft.

Kan mijn advocaat het regelen en voor mij tekenen?
Ja, met een volmacht die bij een notaris in eigen land wordt verleden en van een apostille voorzien, of bij een Spaanse notaris. Eén akte kan de NIE-aanvraag, de koopakte en de belastingaangiften dekken.

Waarom Buenaley?

Buenaley is een Spaans advocatenkantoor dat internationale kopers begeleidt. Wij behandelen het nummer en de aankoop als één dossier, omdat ze op dezelfde planning lopen.

• NIE via volmacht, zonder afspraak en zonder reis
• Onderzoek naar lasten, hypotheken en VvE-schulden vóór het arras-contract, niet erna
• Modelo 600, de inhouding van 3 procent en de inschrijving na de overdracht
• Vaste prijs, vooraf afgesproken

Aan het kopen en onzeker of het nummer op tijd rond is? Leg de data voor en wij zeggen zonder omhaal welke route past, of begin bij de NIE-pagina.