Grond kopen in Spanje en zelf bouwen: wat mag en wat het kost

Een kavel aan de kust kost een fractie van een afgebouwde villa, en je bouwt precies wat je wil. Het is een aantrekkelijk idee, en het is ook de transactie waarbij buitenlandse kopers het vaakst achteraf ontdekken dat er op die grond niets mag.

Drie vragen bepalen het, in deze volgorde: wat de grond is, wat de gemeente erop toestaat, en wat het eigendomsregister straks accepteert als de woning klaar is. De belasting komt daarna, en die pakt anders uit dan de meeste mensen denken. Maar eerst de kant van thuis, want daar zit bij grond een verschil dat nergens wordt uitgelegd.

Nederland: een kavel en een woning hebben niet dezelfde peildatum

Voor box 3 geldt de hoofdregel van artikel 5.19 van de Wet inkomstenbelasting: bezittingen worden opgenomen tegen de waarde in het economisch verkeer op de peildatum, en die peildatum is het begin van het kalenderjaar. Artikel 5.20 maakt daarop één uitzondering, en die uitzondering geldt uitsluitend voor een woning.

Een kale kavel is geen woning. Daarmee valt de grond onder de hoofdregel en de afgebouwde woning onder de uitzondering, en dat levert twee verschillende momenten op. De Belastingdienst noemt beide gevallen apart in de toelichting: voor een tweede woning buiten Nederland gaat het om de waarde in onbewoonde en onverhuurde staat op 1 januari van het jaar vóór het aangiftejaar, en voor iets wat geen woning is, met een los perceel als voorbeeld, om de waarde op 1 januari van het aangiftejaar zelf.

Voor de aangifte over 2026 betekent dat: de kavel tegen de waarde op 1 januari 2026, de afgebouwde woning tegen de waarde op 1 januari 2025. Een jaar verschil, en het schuift zodra de woning er staat.

Eén misverstand meteen wegnemen: die achterstand zit in het prijspeil, niet in de staat van het pand. Verandert een pand door bouw of verbouwing, dan wordt de waarde bepaald naar de staat aan het begin van het aangiftejaar. Een net afgebouwde woning wordt dus niet gewaardeerd als de lege kavel van een jaar eerder.

Over de bouwtermijnen zelf is niets gepubliceerd

Tijdens de bouw zijn er termijnen betaald aan een Spaanse aannemer. Wat daarmee in box 3 gebeurt, is een open vraag: er is geen standpunt van de kennisgroepen over een woning in aanbouw, over bouwtermijnen of over vooruitbetaalde termijnen in box 3. Dat is nagegaan in de volledige publicatielijst en in de zoekfunctie, en het is er niet.

Wat er wel is, is een standpunt over vooruitbetalingen in het algemeen, en dat wijst een andere kant op dan je zou verwachten: een vooruitbetaling verlaat het vermogen, maar er ontstaat daardoor een voorwaardelijk vorderingsrecht, en dat is een bezitting die tegen de waarde in het economisch verkeer wordt opgenomen. In dat geval kwam die waarde op nul uit. Je kunt daar dus niet uit afleiden dat betaalde bouwtermijnen nergens staan.

De andere kant is wel duidelijk: een termijn die nog aan de aannemer verschuldigd is, is een schuld in box 3, met het gewone forfait van 2,70 procent en de drempel van €3.800, of €7.600 voor fiscale partners.

Nog twee punten voor wie het werkelijke rendement opgeeft. Zolang een onroerende zaak in aanbouw is, staat zij niet voor eigen gebruik ter beschikking, dus is er in die periode geen bijtelling. Let wel op de formulering van het artikel: het spreekt van een onroerende zaak en niet van een woning, dus een kale kavel valt er wel onder. Een kavel waarop nog niets gebeurt is niet "in aanbouw" en is dus niet uitgezonderd. Wat de economische huurwaarde van zo'n kavel dan is, staat nergens uitgewerkt.

Tot slot een nuance die vaak verkeerd wordt weergegeven. Nederland kent wel degelijk de categorie woning in aanbouw, en zelfs een bouwkavel waarvoor concrete stappen zijn gezet valt eronder. Alleen: die regeling zit in de eigenwoningregeling, en wat een Spaanse vakantiewoning daarbuiten houdt is de eis van hoofdverblijf, niet de ligging in het buitenland.

België: twee aangiftes, twee termijnen

Hier is het scherper geregeld dan mensen verwachten, en de twee termijnen worden bijna altijd door elkaar gehaald.

Voor het verwerven van een zakelijk recht op een onroerend goed in het buitenland geldt een aangifte binnen vier maanden. Dat is de aankoop van de kavel.

Voor de ingebruikneming van een nieuw opgericht gebouw, of de verhuring als die daaraan voorafgaat, en voor de voltooiing van werken aan een gewijzigd gebouw, geldt een aangifte binnen dertig dagen na de gebeurtenis. Dat is de afgebouwde woning. De administratie bevestigt in haar circulaire dat die verplichting ook geldt voor onroerende goederen in het buitenland.

Vier maanden voor de grond, dertig dagen na ingebruikneming voor de woning. Wie dat tweede over het hoofd ziet, is te laat.

Het kadastraal inkomen van de nieuwe woning bestaat pas vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de gebeurtenis waarvoor die aangifte is voorgeschreven. Tot dat moment is er alleen het kadastraal inkomen van de grond.

En dat kadastraal inkomen van de grond is een aangifteplicht zonder rekening. Voor niet-verhuurde ongebouwde onroerende goederen is de grondslag het kadastraal inkomen zelf, zonder de verhoging met 40 procent die alleen voor gebouwde panden geldt. Voor ongebouwd buitenlands vastgoed past de administratie in haar circulaire een schaal toe van 2 euro per hectare. Een bouwkavel van duizend vierkante meter komt daarmee op ongeveer twintig cent. De wettelijke vergelijkingsmethode gaat uit van Belgische gemeenten en biedt voor buitenlandse grond geen werkbare regel, dus die schaal rust op de circulaire. De aangifteplicht is intussen wel echt, en de vrijstelling met progressievoorbehoud uit het verdrag met Spanje geldt ook voor grond: het verdragsbegrip onroerende goederen verwijst naar het recht van het land waar het goed ligt en omvat in elk geval de rechten waarop het privaatrecht over grondeigendom van toepassing is.

Wat er aan Spaanse btw op de bouw en aan gemeentelijke bouwbelasting wordt betaald, is aan geen van beide kanten ergens tegen af te zetten. Er is geen bepaling gevonden die dat toelaat. In België is de aftrek van artikel 14 sinds aanslagjaar 2026 beperkt tot de canon bij erfpacht of opstal, en in Nederland loopt de heffing over de waarde en niet over de kosten.

De Spaanse kant: wat de grond is

De Spaanse grondwet op dit punt is de wet op de bodem, en die kent maar twee situaties: landelijk of verstedelijkt. Dat doet zij voor haar eigen toepassing, en de eigenlijke bestemming laat zij aan de zeventien regio's. De labels die een makelaar gebruikt zijn dus regionale begrippen, geen landelijke.

Het gevolg is hard. Ligt de grond in de landelijke situatie en is die bewaard van verstedelijking, dan somt de wet op wat de eigenaar ermee mag: landbouw, veeteelt, bosbouw, jacht en ander rationeel gebruik van natuurlijke hulpbronnen. Een woning staat niet in die lijst. Een regio mag er bij uitzondering iets toestaan, en de wet stelt de toets: het gebruik moet van openbaar of maatschappelijk belang zijn, of bijdragen aan de ontwikkeling van het platteland, of iets zijn dat in het landelijk gebied moet worden gesitueerd. Procedure en voorwaarden zijn regionaal, en of een particuliere woning daar ooit onder valt verschilt per regio.

Vraag dus niet of de kavel mooi ligt of dat de buurman ook heeft gebouwd, maar wat het gemeentelijke plan over dat specifieke perceel zegt, op papier, voordat er geld beweegt.

Twee regels over het splitsen van landelijke grond horen daarbij. Er is een minimale bebouwingseenheid, per regio vastgesteld, en een splitsing die daaronder komt is nietig. Maar splitsen onder dat minimum mag wél als het afgesplitste deel binnen een jaar bestemd is voor blijvende bebouwing met een niet-agrarisch doel en de vergunning er is. En wordt een landelijk perceel van minder dan tweemaal dat minimum verkocht, dan hebben eigenaren van naburige bedrijven een recht om in de koop te stappen, tot een jaar na inschrijving.

De vergunning is gemeentelijk

De wet eist voor bouwwerken de bestuurlijke goedkeuring die het regionale recht voorschrijft, en somt zelf niet op welke werken een vergunning nodig hebben. Twee dingen legt zij landelijk wel vast: de goedkeuring voor nieuwbouw moet uitdrukkelijk zijn, dus zij kan nooit via stilzwijgen ontstaan, en een geprefabriceerde woning geldt als bouwen. Verschillende regio's hebben de vergunning voor kleine werken en voor de eerste bewoning vervangen door een melding, maar een nieuwe woning heeft nog steeds een vergunning nodig. Hoe lang die geldt en binnen welke termijn er gestart en opgeleverd moet worden, staat niet in de landelijke wet: dat is regionaal en gemeentelijk.

De woning inschrijven is een apart traject

Bouwen is niet het eindpunt. Een woning die niet in het eigendomsregister staat, is een woning die je niet netjes verkoopt, niet met hypotheek belast en niet nalaat. Dat gebeurt met een akte van verklaring van nieuwbouw, en de wet zet in dezelfde bepaling twee fasen naast elkaar.

Tijdens de bouw: de bestuurlijke goedkeuring die het werk nodig had, plus een verklaring van een bevoegd technicus dat de beschrijving overeenkomt met het goedgekeurde project. Bij oplevering komen daar de verklaring dat het werk conform het project is afgerond en het bewijs van alle eisen die de bouwwetgeving stelt vóór oplevering aan de gebruikers bij.

Wat in die bepaling niet staat, is even belangrijk: zij noemt de tienjarige garantie, het bouwdossier en het bewoningsdocument nergens. Die komen uit de bouwwet, de hypotheekwet en het regionale recht. De tienjarige dekking voor constructieve schade blokkeert zowel het passeren als het inschrijven van de akte, en het bouwdossier moet bij het register worden gearchiveerd, tenzij een regio dat niet eist. Sinds 2015 moet bovendien de bebouwde voetafdruk met geografische coördinaten worden aangeduid, niet de perceelsgrens.

De belasting: drie punten die overal fout staan

De grond is 21 procent, niet 10. Verkoopt een ondernemer bouwgrond, dan geldt het algemene btw-tarief plus zegelrecht op de akte tegen het regionale tarief. Het verlaagde tarief van 10 procent hoort bij woningen, en een kavel is geen woning. Er zit een tussengeval in dat kopers van landelijke percelen raakt: echt niet-bebouwbare landelijke grond is vrijgesteld van btw, en een vrijgestelde levering valt terug in de regionale overdrachtsbelasting, ook als de verkoper een onderneming is. De status van de verkoper geeft dus niet het antwoord.

Het bouwen is 10 procent, niet 21. Dit staat het vaakst omgekeerd. Het bouwen van een pand dat hoofdzakelijk voor bewoning is bestemd, op grond van een contract dat direct tussen de opdrachtgever en de aannemer is gesloten, valt onder het verlaagde tarief, en een zelfbouwer is die opdrachtgever, want de bouwwet omschrijft die als degene die het werk beslist, aanjaagt en financiert, ook voor zichzelf. Drie voorwaarden lopen mee: het contract moet direct zijn, minstens de helft van het bebouwde oppervlak moet woonbestemming hebben, en onderaannemers vallen er niet onder. Het honorarium van de architect ook niet, dat blijft een dienst tegen het algemene tarief.

En dan de gemeente. Er is een gemeentelijke belasting op bouwwerken, verschuldigd ook als de vergunning niet is gehaald, met een maximumtarief van 4 procent. De grondslag is de werkelijke kosten van de materiële uitvoering, en daar gaat meer af dan mensen verwachten: de btw en vergelijkbare belastingen, de gemeentelijke leges, de honoraria van de vrije beroepen, de winst van de aannemer, en alles wat niet strikt uitvoeringskosten is. De eerste aanslag is voorlopig; na oplevering volgt een definitieve op de werkelijke kosten, met teruggaaf of bijbetaling. De leges voor de vergunning staan daar los van, en over de akte van nieuwbouw is nog eens zegelrecht verschuldigd tegen het regionale tarief, berekend over de aangegeven bouwkosten. Die laatste ontbreekt in vrijwel elke begroting.

De zelfbouwer en de tienjarige garantie

Alleen de tienjarige constructieve dekking is verplicht; die van één en drie jaar zijn overgelaten aan een besluit dat nooit is gekomen, al bestaat de civiele aansprakelijkheid over die termijnen wel.

De particuliere zelfbouwer van één eengezinswoning voor eigen gebruik is van die tienjarige garantie vrijgesteld, en alle vier de elementen doen mee: particulier, één woning, eengezins, eigen gebruik. De vrijstelling heeft wel een staart. Bij een overdracht binnen die tien jaar moet de zelfbouwer de dekking alsnog afsluiten voor de resterende tijd, en zonder bewijs daarvan mag de akte niet worden gepasseerd en niet worden ingeschreven, tenzij de koper hem uitdrukkelijk vrijstelt én de zelfbouwer kan aantonen dat hij de woning zelf heeft gebruikt. Omdat het verbod al bij het passeren geldt, moet die vrijstelling bij de notaris van de koper zelf komen.

Vragen die we krijgen

De makelaar zegt dat de kavel bouwgrond is. Kan ik bouwen?
Niet op dat woord alleen. Vraag de gemeentelijke positie over dat specifieke perceel op papier. Grond die voor toekomstige ontwikkeling is aangewezen is iets anders dan grond waarop vandaag een vergunning kan worden gehaald.

Heb ik een NIE nodig?
Het register eist een Spaans fiscaal nummer van iedereen die in de akte verschijnt, zowel bij de aankoop van de grond als bij de akte van nieuwbouw, en voor een buitenlandse koper is dat vrijwel altijd het NIE. Zie wat is een NIE-nummer.

Is een kavel voordeliger dan nieuwbouw van een ontwikkelaar?
Reken het hele plaatje door. De grond valt onder het algemene btw-tarief, de gemeentelijke bouwbelasting en de leges komen erbovenop, en de akte van nieuwbouw kost apart zegelrecht. Wat nieuwbouw van een ontwikkelaar inhoudt staat in nieuwbouw in Spanje kopen.

Kan het allemaal zonder naar Spanje te komen?
De aankoop en de akte van nieuwbouw kunnen via een volmacht. Zie volmacht voor Spanje.

Waarom Buenaley?

Buenaley is een Spaans advocatenkantoor dat Nederlandse en Belgische cliënten begeleidt. Bij een kavel en een bouwproject nemen wij twee dingen uit handen, in deze volgorde.

Het eerste is het NIE. Zonder dat nummer komt noch de grond noch de afgebouwde woning op naam in het eigendomsregister, en het is de stap die alles het vaakst ophoudt. Wij vragen het aan voor iedereen die in de akte verschijnt, via onze NIE-dienst.

Het tweede is de grond en de bouw: wat het plan over dat perceel zegt, of een woning daar überhaupt mogelijk is, en de papieren die van een afgebouwd huis een ingeschreven huis maken.

• NIE-aanvragen voor alle kopers, direct in gang gezet
• De gemeentelijke positie over het specifieke perceel, op papier, vóór de aanbetaling
• Minimale perceelsgrootte, splitsing en een eventueel voorkeursrecht van buren nagetrokken
• De belastingpositie op de grond vooraf vastgesteld: btw of overdrachtsbelasting
• De akte van nieuwbouw zo voorbereid dat de woning bij oplevering inschrijfbaar is, en Nederlandstalig contact

Een kavel op het oog, of een afgebouwde woning die nooit is ingeschreven? Stuur de kadastrale referentie door, dan hoor je wat er mag en wat er mist. Of begin met de NIE-aanvraag, want zonder dat nummer komt er niets op naam.