Nieuwbouw in Spanje kopen: waar de garantie begint

De brochure toont een afgewerkt terras. De makelaar vraagt zesduizend euro om de woning vast te houden. Het gebouw zelf is een afgezet perceel met een kraan erop. Vrijwel alles wat op dat moment wordt besproken gaat over de prijs en het betaalschema. De vraag die bepaalt of dat geld veilig staat is saaier: heeft de gemeente de bouwvergunning al afgegeven?

De Spaanse wet beschermt geld dat tijdens de bouw wordt betaald. Wat daarbij over het hoofd wordt gezien, is dat die bescherming een startpunt heeft, en dat een flink deel van wat kopers overmaken daarvóór wordt overgemaakt.

De garantie begint bij de bouwvergunning

De regel staat in de eerste aanvullende bepaling van de Spaanse bouwwet, Ley 38/1999, in de tekst die sinds 1 januari 2016 geldt. Die verving een wet uit 1968 die in opvallend veel gidsen nog wordt aangehaald. Beschermd zijn de bedragen die de ontwikkelaar ontvangt vanaf het moment dat de bouwvergunning is verkregen. Niet vanaf de eerste betaling en niet vanaf het tekenen van het onderhandse contract.

Die ene zinsnede beslist veel. Een reserveringsbedrag dat wordt gevraagd terwijl de ontwikkelaar nog op de vergunning wacht, of een aanbetaling onder een contract dat op een planologische goedkeuring is getekend, valt buiten de wettelijke garantie. Dat geld is niet per se weg, maar gaat de ontwikkelaar failliet, dan is die koper een gewone schuldeiser en geen beschermde.

De praktische reactie is kort. Vraag de vergunning op voordat er geld gaat. Is die er nog niet, dan hoort het bedrag op de derdenrekening van een advocaat te staan, met een schriftelijke opdracht erbij, en niet bij de ontwikkelaar.

Hoe de garantie eruit moet zien

De bepaling is nauwkeurig, en die nauwkeurigheid is na te lopen in de eigen papieren.

• Het moet een borgtochtverzekering bij een verzekeraar zijn of een hoofdelijke bankgarantie. Iets anders telt niet.
• Het moet een polis per koper zijn. Een collectieve polis voor het hele project, zonder certificaat op naam, is niet wat de wet vraagt.
• Het geld moet via een kredietinstelling binnenkomen op een bijzondere rekening, gescheiden van de andere middelen van de ontwikkelaar, en de bank moet de garantie eisen voordat zij die rekening opent.
• In het koopcontract zelf horen de terugbetalingsplicht, de naam van de verzekeraar of de bank, en de kredietinstelling met het rekeningnummer te staan.

Dat laatste is de eenvoudigste toets die er is. Een contract dat het rekeningnummer niet noemt, zegt iets over de rest van de afspraak.

Als de oplevering te laat is

Begint de bouw niet, of wordt er niet op de afgesproken datum opgeleverd, dan kiest de koper: ontbinden en het geld terug, of de ontwikkelaar uitstel geven in een aanhangsel bij het contract. Terug komen niet alleen de termijnen. Uitdrukkelijk horen de betaalde belasting en de wettelijke rente erbij.

De route telt daarbij net zo zwaar als het recht. Eerst een formele aanmaning aan de ontwikkelaar. Blijft die dertig dagen zonder gevolg, dan gaat de claim naar de verzekeraar of de bank, die vanaf de vordering dertig dagen heeft om te betalen. En de garantie vervalt pas als twee dingen tegelijk waar zijn: het bewoonbaarheidsdocument is afgegeven en de ontwikkelaar heeft aangetoond dat de woning ook echt is opgeleverd.

Van de drie garanties is er één verplicht

Elke gids beschrijft bij Spaanse nieuwbouw een garantie van één, drie en tien jaar: een jaar voor de afwerking, drie jaar voor gebreken in de constructie en de installaties die de bewoonbaarheid raken, tien jaar voor de draagconstructie. Die drie termijnen bestaan en staan in artikel 19 van de bouwwet. Wat niet klopt, is dat er achter alle drie een verplichte verzekering zit.

De tweede aanvullende bepaling van diezelfde wet maakt alleen de tienjarige dekking op de constructie afdwingbaar. De dekking van één en drie jaar is overgelaten aan een koninklijk besluit dat er nooit is gekomen. De eenjaarsdekking mag bovendien worden vervangen door een inhouding van vijf procent van de materiële bouwkosten door de ontwikkelaar zelf.

De constructiedekking is dus een verzekeringskwestie en de eerste drie jaar zijn een contractkwestie, precies andersom dan het meestal wordt voorgesteld. Die tienjarige dekking heeft elders wel tanden: op grond van artikel 20 mag de notaris de akte van nieuwbouw niet passeren en mag het register haar niet inschrijven zonder bewijs van die polis. Uitzondering is de particulier die één woning voor eigen gebruik bouwt, en ook die moet de dekking alsnog afsluiten als hij binnen tien jaar verkoopt, tenzij de koper hem daarvan uitdrukkelijk ontslaat.

Het bouwdossier kan de inschrijving tegenhouden

Het libro del edificio geldt meestal als een map met handleidingen die bij de oplevering wordt meegegeven. Het is ook een eis van het eigendomsregister. In een beslissing van 25 maart 2026 hield het directoraat-generaal voor rechtszekerheid een registerhouder in het gelijk die de inschrijving van een nieuwbouwakte weigerde omdat het bouwdossier niet bij het register was gedeponeerd, op grond van de artikelen 9 en 202 van de hypotheekwet. Het argument dat eengezinswoningen en particuliere bouwers daarbuiten vallen, ging niet op. Een beslissing van 11 maart 2026 bevestigt de andere helft: bij een bestemmingswijziging of een verkoop binnen tien jaar moet de tienjarige dekking alsnog voor de resterende periode worden aangetoond.

Voor een koper is dat geen formaliteit. Een niet ingeschreven gebouw is een titel waar niet op te bouwen valt, en voor de inschrijving is ook het fiscale nummer nodig van iedereen die in de akte verschijnt. Voor een buitenlandse koper is dat het NIE. Wij vragen die aan naast de koop, via onze NIE-dienst.

Nieuwbouw wordt anders belast dan een bestaande woning

Een bestaande woning is vrijgesteld van btw en betaalt regionale overdrachtsbelasting. Bij nieuwbouw is het omgekeerd: tien procent btw op de eerste levering door de ontwikkelaar, inclusief maximaal twee parkeerplaatsen en de berging als die samen worden overgedragen, plus zegelrecht op de akte.

Het zegelrecht is voor de koper. Bij de koopakte is de koper de belastingplichtige. Bij de hypotheekakte is dat sinds 2018 juist de bank. Het tarief wordt per regio vastgesteld en de verlaagde tarieven hangen bijna altijd aan een hoofdverblijf, dus een vakantiewoning betaalt het algemene tarief.

De btw is per termijn verschuldigd. Niet pas bij de akte. Elke aanbetaling tijdens de bouw draagt haar eigen btw en haar eigen factuur. Dat is ook de reden dat de teruggave onder de garantie de betaalde belasting uitdrukkelijk dekt.

De Canarische Eilanden vallen buiten de btw. Daar geldt de IGIC, met een algemeen tarief van zeven procent en een apart regime voor woningen. Vraag het tarief voor het concrete pand na in plaats van het algemene tarief aan te nemen.

Eén valkuil aan de btw-kant: een afgebouwde woning die de ontwikkelaar twee jaar of langer heeft verhuurd of gebruikt, is geen eerste levering meer. Die wordt belast als bestaande bouw, met overdrachtsbelasting in plaats van btw, en dat scheelt enkele procentpunten. Wat er na de sleuteloverdracht jaarlijks blijft lopen, staat in belasting op een tweede woning in Spanje.

De vergunning voor eerste bewoning verschilt per regio

Er bestaat geen landelijk bewoonbaarheidsdocument. Op de Balearen werkt men met een cedula d'habitabilitat van het eilandbestuur, en nutsbedrijven moeten die daar zien voordat zij een definitieve aansluiting leveren. Madrid verving de vergunning in 2020 door een melding. Ook in de Comunitat Valenciana loopt de eerste bewoning via een melding. Elders heten het document en de route weer anders.

Zoek vóór het tekenen uit welk document in die gemeente geldt, om twee redenen. Zonder dat document komen de nutsvoorzieningen niet op naam, en het is ook een van de twee gebeurtenissen die de garantie op de aanbetalingen laten vervallen.

Nederland: in aanbouw is nog geen woning

Een Spaanse woning wordt in box 3 gewaardeerd op de waarde in het economisch verkeer op 1 januari, in onbewoonde en onverhuurde staat. Een WOZ-waarde is er niet; die bestaat alleen voor Nederlands vastgoed.

Tijdens de bouw is er echter nog geen woning. Naar Spaans recht gaat de eigendom pas over bij de akte, dus wat er tot dat moment is, is een vordering op de ontwikkelaar en geen onroerende zaak. Dat verschil raakt zowel de rubriek in de aangifte als de vraag of de vermindering voor buitenlands onroerend goed al speelt.

Hier hoort een kanttekening die elders ontbreekt: over vooruitbetaalde bouwtermijnen voor een woning in het buitenland heeft de Belastingdienst geen standpunt gepubliceerd. Wie termijnen over een jaarwisseling heen betaalt en zekerheid wil, legt het vooraf voor aan de inspecteur in plaats van het achteraf uit te leggen. Wat er na de oplevering wel vaststaat, staat in tweede huis in Spanje.

Wordt de woning later onder de tegenbewijsregeling opgegeven, dan geldt de bijtelling voor eigen gebruik niet op dagen dat de woning door bouw of verbouwing niet te gebruiken is. Dat is precies de bouwperiode.

België: vier maanden, en het kadastraal inkomen

Wie in België woont en een zakelijk recht op een buitenlands onroerend goed verwerft, geeft dat aan binnen vier maanden. Dat staat in artikel 473, §2 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen; voor Belgisch vastgoed is de termijn dertig dagen. De termijn loopt vanaf de verwerving, en dat is bij nieuwbouw de akte bij de Spaanse notaris en niet het contract op plan.

Daarna kent de administratie een kadastraal inkomen toe. Voor een buitenlandse woning gebeurt dat op basis van de actuele normale verkoopwaarde, gedeeld door een correctiefactor die jaarlijks wordt aangepast (artikel 478). Dat kadastraal inkomen komt in de aangifte bij code 1106 en is onder het verdrag met Spanje vrijgesteld met progressievoorbehoud. De lening verlaagt het niet.

De hypotheek bestaat misschien al

Een project wordt normaal gefinancierd met één hypotheek op het hele gebouw, die bij de splitsing over de afzonderlijke woningen wordt verdeeld. Een koper kan in het deel stappen dat aan zijn woning hangt in plaats van een nieuwe lening af te sluiten. Er wordt dan geen nieuwe hypotheek gevestigd, dus geen zegelrecht op een nieuwe hypotheekakte en geen opstartkosten. Of het de betere afspraak is hangt van de rente af; de kostenverdeling en de tien dagen die hoe dan ook gelden staan in hypotheek in Spanje.

Vragen die we krijgen

Is mijn reserveringsbedrag beschermd?
Niet door de wettelijke garantie als het is betaald voordat de bouwvergunning er was. Dat is het gat dat het vaakst voorkomt.

Mag de ontwikkelaar het geld op zijn eigen rekening houden?
Nee. De termijnen moeten via een kredietinstelling op een rekening komen die gescheiden is van de overige middelen, en het contract moet die rekening noemen.

Krijg ik bij een mislukte bouw ook de btw terug?
Ja. De teruggave dekt de betaalde bedragen inclusief de belasting daarover, plus de wettelijke rente.

Is de tienjarige verzekering genoeg?
Die dekt schade aan de draagconstructie. Afwerking en bewoonbaarheidsgebreken in de eerste jaren zijn een zaak tegen de aannemer en de ontwikkelaar, niet tegen die polis.

Waarom Buenaley?

Buenaley is een Spaans advocatenkantoor dat Nederlandse en Belgische cliënten begeleidt. Bij nieuwbouw nemen wij twee dingen uit handen, in deze volgorde.

Het eerste is het NIE. Zonder dat nummer komt er niets op naam in het eigendomsregister, en het is de stap die de levering het vaakst ophoudt. Wij vragen het aan voor iedereen die in de akte verschijnt, via onze NIE-dienst.

Het tweede is het gebouw zelf: de vergunning, de garantie, het contract, en wat er niet in staat.

• NIE-aanvragen voor alle kopers, direct in gang gezet
• Bouwvergunning en garantie op de aanbetalingen nagetrokken voordat er geld gaat
• Het onderhandse contract gelezen naast het betaalschema en de opleverdatum
• Tienjarige dekking, bouwdossier en eerste bewoning gecontroleerd vóór de levering
• Levering via volmacht als overkomen niet uitkomt, en Nederlandstalig contact

Kopen op plan, of al een reservering betaald zonder de vergunning te hebben gezien? Stuur het contract en de kadastrale referentie door, dan hoor je waar dat geld staat. Of begin met de NIE-aanvraag, want zonder dat nummer komt er niets op naam.