Tweede huis in Spanje: wat er nodig is en wat er thuis verandert

Een tweede huis in Spanje kopen is geen ingewikkelde transactie. Wat mensen in de problemen brengt is bijna nooit de notaris of het geld, maar drie dingen die vooraf niet zijn nagekeken: het voorlopige contract, de schulden die aan de woning kleven, en de aangifte die thuis begint zodra de akte is getekend.

Hieronder staat wat er nodig is, in de volgorde waarin het speelt.

Het NIE is de eerste stap, niet de laatste

Zonder fiscaal nummer van elke partij die in de akte verschijnt komt de inschrijving in het eigendomsregister niet rond. Voor een buitenlandse koper ís dat nummer het NIE. Koop je samen, dan heeft ieder er een nodig.

Het is de stap die het vaakst te laat wordt gestart en de levering ophoudt. Hoe de aanvraag verloopt en wat het nummer precies is staat in huis kopen in Spanje en het NIE.

Het arras-contract: hier gaat het echt mis

Vrijwel elke aankoop begint met een contrato de arras, het voorlopige koopcontract met aanbetaling. De aanname is bijna altijd dezelfde: mocht het niet doorgaan, dan kost het de aanbetaling en verder niets.

Dat klopt alleen als het contract dat zegt. Het Spaanse burgerlijk wetboek behandelt de aanbetaling in één artikel, 1454, en dat geeft de koper het recht om zich terug te trekken tegen verlies van het bedrag en de verkoper tegen teruggave van het dubbele. Maar dat artikel gaat over arras penitenciales, en de rechtspraak legt dat karakter beperkt uit: het moet zijn afgesproken, niet verondersteld. Een contract waar alleen "arras" boven staat bevestigt de koop, het koopt geen uitweg.

Het gevolg is concreet. Bij een bevestigende aanbetaling kan de verkoper nakoming vorderen en de koop dus doordrukken, of schade claimen die hoger uitvalt dan de aanbetaling. Wie dacht dat €30.000 het maximale verlies was, ontdekt dat het het minimale was.

Laat de clausule vóór ondertekening lezen. Achteraf valt er weinig meer aan te doen.

Sommige schulden horen bij het huis, niet bij de verkoper

Twee daarvan kleven aan het pand zelf en gaan bij levering op de koper over, ongeacht wie ze heeft gemaakt.

Bijdragen aan de vereniging van eigenaars. Artikel 9.1.e van de Ley de Propiedad Horizontal maakt de koper met de woning aansprakelijk voor achterstallige bijdragen van de vorige eigenaar. De periode is precies omschreven: het onbetaalde deel van het jaar waarin je koopt, plus de drie voorafgaande kalenderjaren. De verkoper moet een verklaring over de schuldpositie overleggen en zonder die verklaring mag de notaris de akte niet passeren. De koper mag daarvan afzien, en moet dat niet doen: dat haalt het document weg, niet de aansprakelijkheid.

De IBI, de gemeentelijke onroerendezaakbelasting. Artikel 64 van de wet op de lokale belastingen verbindt het pand aan de betaling van de volledige aanslag. De wet noemt geen termijn; wat het in de praktijk begrenst is de verjaringstermijn van vier jaar uit de algemene belastingwet. De notaris moet navraag doen en de partijen waarschuwen.

Wat de nota simple wel en niet zegt

De nota simple is het standaard uittreksel uit het eigendomsregister. De Ley Hipotecaria is duidelijk over het gewicht ervan: zuiver informatief, en het levert geen bewijs van de inhoud van de inschrijvingen. Alleen een certificación bewijst tegenover derden dat een woning vrij van lasten is.

Bovendien staat er alleen in wat is ingeschreven. Of de woning bouwkundig legaal is, of hij overeenkomt met wat er op papier staat, of de vereniging een conflict of een achterstand heeft: dat staat er niet in. De notaris controleert vlak voor het tekenen de eigendom en de lasten, maar dat doet hij als openbaar ambtenaar. Het is geen bouwkundige keuring en geen advies aan de koper.

Wat de aankoop kost, en waar de tabellen verouderd zijn

Bij een bestaande woning geldt de regionale overdrachtsbelasting, bij een nieuwbouwwoning van een ontwikkelaar btw plus zegelrecht. Twee tarieven aan de kust zijn recent gewijzigd en staan vrijwel overal nog fout.

• Comunidad Valenciana, dus de Costa Blanca: 9 procent, en 11 procent boven een miljoen euro. Verlaagd van 10 procent met ingang van 1 juni 2026.
• Murcia, de Costa Cálida: 7,75 procent, verlaagd van 8 procent in juli 2025.
• Andalusië, de Costa del Sol: 7 procent.
• Balearen: een oplopende schaal vanaf 8 procent tot 13 procent boven twee miljoen, toegepast als gemiddeld tarief over de hele prijs en niet per schijf.
• Canarische Eilanden: 6,5 procent.

Bij nieuwbouw is het 10 procent btw plus regionaal zegelrecht daarbovenop. De Canarische Eilanden vallen buiten de btw en heffen IGIC, 7 procent; dat scheelt bij nieuwbouw drie procentpunt en wordt zelden genoemd.

En dan begint de aangifte thuis

Dit is het deel dat het vaakst wordt vergeten, ook door mensen die het huis nooit verhuren.

Nederland. De woning valt in box 3 als bezitting. De waarde die telt is de waarde in het economisch verkeer op 1 januari van het belastingjaar, niet de WOZ: die bestaat alleen voor Nederlands vastgoed. Spanje heeft op grond van artikel 6 van het verdrag uit 1971 het heffingsrecht over het onroerend goed, en Nederland verleent op grond van artikel 25 een evenredige vermindering. Vrijstelling met progressievoorbehoud dus, geen verrekening.

België. Hier hoort een handeling bij, en wel met een termijn. Wie een onroerend goed in het buitenland verwerft moet dat melden bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie, binnen vier maanden, zodat er een kadastraal inkomen aan wordt toegekend. Daarna komt het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen jaarlijks in de aangifte, bij code 1106 in vak III, A 2, met de vrijstelling in vak III, B 1. Artikel 6 van het verdrag met Spanje uit 1995 wijst het heffingsrecht aan Spanje toe en artikel 23 verplicht België tot vrijstelling met progressievoorbehoud.

In beide landen geldt: ook een woning die uitsluitend privé wordt gebruikt en nooit wordt verhuurd, moet worden aangegeven. En in Spanje zelf loopt daarnaast de jaarlijkse aangifte voor niet-ingezetenen door, ook bij leegstand. Wat dat inhoudt staat in belasting op een tweede woning in Spanje.

Verhuren: de regels zijn dit jaar verschoven

Spanje voerde eind 2024 bij besluit een landelijk registratienummer voor kortetermijnverhuur in, geldend vanaf juli 2025. Op 19 mei 2026 heeft de Spaanse Hoge Raad die registratieprocedure vernietigd, omdat de staat er niet bevoegd toe was. Het digitale loket bestaat nog, de registratieplicht niet.

Wat overblijft is de regionale vergunning, zoals daarvoor ook al. In de Comunidad Valenciana betekent dat een gemeentelijke verklaring over stedenbouwkundige verenigbaarheid en inschrijving in het regionale toerismeregister, vijf jaar geldig. In Andalusië een melding bij het regionale toerismeregister, en gemeenten hebben daar nu uitdrukkelijk de bevoegdheid om het aantal toeristische woningen per gebouw of per gebied te begrenzen.

Er is een tweede laag die kopers verrast. Sinds 3 april 2025 kan een vereniging van eigenaars toeristische verhuur verbieden en niet alleen beperken, met een meerderheid van drie vijfde, en een nieuw artikel 7.3 eist voorafgaande uitdrukkelijke toestemming van de vereniging voordat de activiteit begint. Zulke besluiten werken niet terug, dus bestaande verhuur is beschermd. Een appartement dat je koopt om te gaan verhuren niet.

Lees dus de statuten en de notulen van de vereniging voordat je een bod uitbrengt. Een oudere bepaling die de units tot woongebruik beperkt, kan al genoeg zijn.

Veelgestelde vragen

Moet ik er zelf bij zijn?
Nee. Een aankoop wordt normaal via een volmacht afgewikkeld; hoe die eruit moet zien staat in een volmacht voor Spanje.

Kan ik van de koop af door de aanbetaling te laten schieten?
Alleen als het contract dat recht uitdrukkelijk geeft. Anders kan de verkoper nakoming eisen.

Heb ik een Spaanse bankrekening nodig?
In de praktijk wel, voor de nutsvoorzieningen en de servicekosten. De koopsom zelf kan van een buitenlandse rekening komen. Contant betalen kan niet: daar gelden grenzen die ver onder elke koopsom liggen.

Wat kost het jaarlijks?
IBI aan de gemeente, de bijdrage aan de vereniging van eigenaars, en de Spaanse aangifte voor niet-ingezetenen. Daarnaast de aangifte thuis.

Moet ik een Spaans testament maken?
Het is het logische moment. Wat het wel en niet regelt staat in erfbelasting in Spanje.

Krijg ik met de aankoop een verblijfsrecht?
Nee, en als EU-burger heb je dat ook niet nodig. De investeerdersregeling die daar ooit voor bestond is per 3 april 2025 afgeschaft.

Waarom Buenaley?

Buenaley is een Spaans advocatenkantoor dat Nederlandse en Belgische cliënten begeleidt. Bij een aankoop nemen wij twee dingen over, en het eerste moet als eerste beginnen.

Het eerste is het NIE. Zonder dat nummer komt de akte niet op naam en dat houdt de levering op. Wij vragen het aan voor iedere koper die in de akte verschijnt, via onze NIE-dienst.

Het tweede is de aankoop zelf: het uittreksel en de lasten, het arras-contract vóór ondertekening in plaats van erna, de schuldpositie van de vereniging, de belasting bij levering en de akte bij de notaris. Zijn er verhuurplannen, dan gaan de statuten en de regionale vergunning erdoorheen voordat er een bod ligt.

• NIE-aanvragen voor alle kopers, direct in gang gezet
• Het arras-contract beoordeeld en aangepast vóór ondertekening
• Eigendom, lasten, schulden van de vereniging en de bouwkundige status nagetrokken
• Levering via volmacht als overkomen niet uitkomt
• Vaste prijs, vooraf afgesproken, en Nederlandstalig contact

Een woning op het oog, of ligt er al een contract dat deze week getekend zou moeten worden? Stuur het adres en het contract door, dan hoor je wat er klopt en wat eruit moet. Of begin met de NIE-aanvraag, want zonder die nummers komt er niets op naam.