Hypotheek in Spanje: Spaanse bank of lenen op het huis thuis?

Wie een tweede huis in Spanje wil financieren, heeft twee opties: een hypotheek bij een Spaanse bank, of extra lenen op het huis in Nederland of België. Over de rente en het percentage dat een Spaanse bank wil geven is genoeg geschreven. Over wat elk van die twee routes doet met de belastingaangifte thuis vrijwel niets, en daar zit sinds dit jaar een verrassing in, vooral voor Belgen.

Eerst de kant van thuis, dan wat het Spaanse recht regelt als het een Spaanse hypotheek wordt.

Nederland: beide routes komen in box 3 terecht

Een vakantiewoning is geen eigen woning. Artikel 3.111 van de Wet inkomstenbelasting verlangt daarvoor een hoofdverblijf, en dat is de Spaanse woning niet. Hypotheekrenteaftrek is dus van tafel, welke bank de lening ook verstrekt.

Een Spaanse hypotheek telt als schuld in box 3, zoals elke schuld voor de financiering van een tweede woning. Alleen het deel boven de drempel telt mee: €3.800 in 2026, en €7.600 voor fiscale partners samen. Over de schuld rekent de Belastingdienst een forfaitair rendement van 2,70 procent, dat in mindering komt op het forfait over de bezittingen. De woning zelf staat aan de andere kant van de balans, tegen de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat op 1 januari van het jaar vóór het jaar van aangifte.

Wie in plaats daarvan de hypotheek op het Nederlandse huis verhoogt om de Spaanse woning te betalen, komt op hetzelfde punt uit. Artikel 3.119a rekent alleen leningen voor de verwerving, verbetering of het onderhoud van de eigen woning tot de eigenwoningschuld. Het opgenomen bedrag voor Spanje valt daar niet onder: geen renteaftrek, en dat deel van de lening verhuist naar box 3 als schuld.

De werkelijke rente is alleen van belang voor wie gebruikmaakt van de tegenbewijsregeling. Wie aannemelijk maakt dat het werkelijke rendement lager is dan het forfait, mag de betaalde rente op de lening als negatief rendement meetellen. Onder het gewone forfait speelt de rente geen rol.

België: sinds aanslagjaar 2026 geen enkel fiscaal voordeel meer

Hier is het beeld in twee stappen veranderd, en de tweede stap is recent.

De belastingvermindering voor het langetermijnsparen op kapitaalaflossingen van een hypothecaire lening voor een tweede woning geldt alleen nog voor leningen die uiterlijk op 31 december 2023 zijn aangegaan. Dat staat in artikel 145/1, 3° WIB 92, zoals gewijzigd door de programmawet van 26 december 2022. Wie in 2024 of later leende, kreeg die vermindering al niet meer.

De gewone interestaftrek van artikel 14 WIB 92, waarmee de rente op een lening voor onroerend goed van het onroerend inkomen kon worden afgetrokken, is met de wet van 18 december 2025 geschrapt met ingang van aanslagjaar 2026. Voor alle leningen, ook de oude. Wat er van artikel 14 overblijft, is de aftrek van de canon bij erfpacht of opstal.

De praktische uitkomst voor wie in 2026 een Spaanse woning financiert: geen vermindering op de aflossingen, geen aftrek van de rente. Het kadastraal inkomen dat aan de Spaanse woning wordt toegekend moet wel gewoon worden aangegeven, bij code 1106, met de vrijstelling met progressievoorbehoud uit artikel 23 van het verdrag met Spanje. De lening verlaagt dat kadastraal inkomen niet.

Wie een hypotheek op het Belgische huis vestigt om de aankoop te betalen, betaalt daar in Vlaanderen 1 procent recht op hypotheekvestiging over (artikel 2.11.4.0.1 VCF) plus het federale hypotheekrecht van 0,30 procent op de inschrijving. Dat is een kostenpost die bij een Spaanse hypotheek voor rekening van de bank komt, zie hieronder.

Waarom de bank thuis de Spaanse woning zelden als onderpand neemt

Geen wet verbiedt een Nederlandse of Belgische bank om een hypotheek op een Spaanse woning te nemen. Maar het zakelijke recht op een onroerend goed volgt het recht van het land waar het ligt: artikel 10:127 BW in Nederland, artikel 87 van het Wetboek internationaal privaatrecht in België. Een hypotheek op een woning in Spanje is dus altijd een Spaanse hypotheek, gevestigd bij een Spaanse notaris en ingeschreven in het Spaanse eigendomsregister. Of een bank thuis dat wil doen, is beleid. In de praktijk wordt het dan óf een Spaanse bank, óf lenen op het huis thuis.

De Spaanse hypotheek: wat de wet regelt, ook voor niet-inwoners

Spanje heeft sinds 2019 een hypotheekwet, Ley 5/2019, die geldt voor elke lening aan een natuurlijke persoon met een hypotheek op een woning. De wet stelt geen eis aan de woonplaats van de lener. Wat een Spaanse bank aan een inwoner moet geven, moet ze dus ook aan een Nederlander of Belg geven.

Tien dagen en een bindend aanbod. Minstens tien kalenderdagen vóór de akte moet de bank het standaard informatieblad (de FEIN), een overzicht van de clausules die aandacht verdienen, een rekenvoorbeeld bij een rentestijging, de conceptakte en een kostenverdeling overhandigen. Het aanbod in de FEIN is die hele periode bindend voor de bank. Een bedenktijd ná de handtekening is er niet.

Het gratis bezoek aan de notaris. Uiterlijk de dag vóór de akte moet de lener bij een zelfgekozen notaris verschijnen. Die controleert of de stukken op tijd zijn geleverd, licht de clausules toe en neemt een korte test af. Dat wordt vastgelegd in een acta, waarvoor de wet geen tarief toestaat. Zonder die acta mag de notaris de hypotheekakte niet passeren. De wet noemt het advies "in persoon" en laat in dezelfde adem een vertegenwoordiger toe; wie niet kan overkomen, regelt dat vooraf met de notaris. Zie volmacht voor Spanje.

Wie wat betaalt. De lener betaalt de taxatie. De bank betaalt de gestoría, de notariskosten van de hypotheekakte en de inschrijving in het register. Het zegelrecht op de hypotheekakte komt sinds november 2018 voor rekening van de bank, op grond van artikel 29 van de Spaanse wet op de overdrachtsbelasting en het zegelrecht. Kostenoverzichten die dat zegelrecht nog bij de koper leggen, zijn verouderd.

Rente en vervroegd aflossen. Bij een variabele rente mag geen ondergrens worden afgesproken; de rente kan ook nooit negatief worden. Vervroegd aflossen kost hooguit een vergoeding voor het werkelijke verlies van de bank, met een plafond: bij variabele rente 0,15 procent in de eerste vijf jaar of 0,25 procent in de eerste drie jaar, daarna niets; bij vaste rente 2 procent in de eerste tien jaar en 1,5 procent daarna. Overstappen van variabel naar vast kost hooguit 0,05 procent in de eerste drie jaar en daarna niets. De tijdelijke regeling die aflossen bij variabele rente helemaal vrijstelde, liep tot 31 december 2024 en is niet verlengd.

Verzekeringen en taxatie. De bank mag een overlijdensrisico- en een opstalverzekering eisen, maar moet een gelijkwaardige polis van een andere verzekeraar accepteren, bij het afsluiten en bij elke verlenging. Een gecombineerd aanbod met rentekorting mag, maar de bank moet ook de variant zonder laten zien. De taxatie moet door een bij de Banco de España geregistreerde taxateur worden gedaan, en een taxatie die de lener zelf laat maken moet de bank aanvaarden zolang die geldig is.

Hoeveel de bank leent, staat nergens in de wet. Dat niet-inwoners een lager percentage krijgen dan inwoners is beleid van de bank, geen wettelijke grens. Een eerste aanbod is dus geen vaststaand feit.

Zonder inschrijving geen hypotheek, zonder NIE geen inschrijving

Een Spaanse hypotheek bestaat pas als de akte is ingeschreven in het eigendomsregister, artikel 1875 van het burgerlijk wetboek en artikel 145 van de Ley Hipotecaria. Tot dat moment heeft de bank een contract maar geen zekerheid, en dus keert ze niet uit.

En het register schrijft niets in zonder het Spaanse fiscale nummer van iedereen die in de akte verschijnt. Voor een buitenlandse koper is dat vrijwel altijd het NIE. Daarom is het NIE de eerste stap en de meest voorkomende reden dat een levering vertraging oploopt: de koopakte, de hypotheekakte en de inschrijving draaien er alle drie op. Hoe dat werkt staat in huis kopen in Spanje zonder NIE-nummer.

Vragen die we krijgen

Is een Spaanse hypotheek fiscaal beter dan lenen op het huis thuis?
In Nederland maakt het voor de belasting niets uit: beide leningen komen als schuld in box 3. In België evenmin, sinds aanslagjaar 2026: geen vermindering en geen renteaftrek, welke bank ook leent. Het verschil zit in de kosten en de voorwaarden, niet in de aangifte.

Moet ik voor de hypotheek naar Spanje?
De akte kan via een volmacht. Het bezoek aan de notaris vooraf is het punt om vroeg af te stemmen, omdat de wet het als advies in persoon omschrijft en tegelijk een vertegenwoordiger toelaat.

Kan ik de hypotheek later oversluiten naar een andere bank?
Ja. Van variabel naar vast kost dat hooguit 0,05 procent in de eerste drie jaar en daarna niets.

Wat moet ik in Spanje jaarlijks aangeven?
De aangifte voor niet-ingezetenen, ook als de woning leegstaat. Zie belasting op een tweede woning in Spanje.

Waarom Buenaley?

Buenaley is een Spaans advocatenkantoor dat Nederlandse en Belgische cliënten begeleidt. Bij een gefinancierde aankoop nemen wij twee dingen uit handen, in deze volgorde.

Het eerste is het NIE. Zonder dat nummer wordt de koopakte niet ingeschreven en de hypotheekakte evenmin, en het is de stap die de levering het vaakst ophoudt. Wij vragen het aan voor iedereen die in de akte verschijnt, via onze NIE-dienst.

Het tweede is de aankoop zelf: het uittreksel en de lasten, het voorlopige koopcontract vóór ondertekening, de openstaande bijdragen aan de vereniging van eigenaren, de kostenverdeling van de bank naast artikel 14 van de hypotheekwet gelegd, het bezoek aan de notaris en de akte, in persoon of via volmacht.

• NIE-aanvragen voor alle kopers, direct in gang gezet
• Het voorlopige koopcontract beoordeeld vóór ondertekening
• Eigendom, lasten, schulden van de vereniging en bouwkundige status nagetrokken
• Het bankaanbod en de kostenverdeling getoetst aan Ley 5/2019
• Levering via volmacht als overkomen niet uitkomt, en Nederlandstalig contact

Ligt er een aanbod van een Spaanse bank, of een conceptakte met een datum erop? Stuur het door, dan hoor je wat er klopt en wat eruit moet. Of begin met de NIE-aanvraag, want zonder dat nummer wordt er niets ingeschreven.