De Spaanse woning op naam van de kinderen zetten

Het plan komt meestal binnen als een afgerond idee. De kinderen erven de Spaanse woning toch, in die regio betaalt een kind bij een erfenis bijna niets, dus waarom niet nu al overzetten en het afhandelen. Die korting bestaat echt: verschillende regio's halen negenennegentig procent van de aanslag af bij een schenking van ouder aan kind.

Wat in dat plan ontbreekt, is dat een schenking in Spanje twee aanslagen oplevert, en dat de korting er maar één van raakt.

De schenker betaalt over een winst die hij nooit ontvangt

Een schenking van vastgoed geldt in Spanje als een vervreemding door degene die schenkt. Het verschil tussen wat de ouder ooit voor de woning betaalde en de waarde op het moment van de schenking is een vermogenswinst, en die wordt belast terwijl er niets binnenkomt. Voor een niet-ingezeten schenker is het tarief negentien procent.

Dat tarief geldt voor iedereen die niet in Spanje woont. De bekende tweedeling van negentien en vierentwintig procent hoort bij het algemene tarief, dat bijvoorbeeld op huurinkomsten slaat. Voor Nederlanders en Belgen pakt dat hetzelfde uit, want die zitten sowieso op negentien.

Twee verfijningen maken het scherper. De waarde is niet wat de familie denkt dat de woning waard is, maar de valor de referencia van het kadaster, hetzelfde cijfer dat aan de kant van het kind wordt gebruikt. En staat de woning lager dan wat er ooit voor is betaald, dan telt dat verlies niet mee: verliezen uit schenkingen zijn uitgesloten, en de Spaanse Hoge Raad heeft dat tussen 2024 en 2025 drie keer bevestigd. Een schenking kan dus wel een belaste winst opleveren en nooit een aftrekbaar verlies.

Eén meevaller in de uitvoering: de inhouding van drie procent die bij verkoop door een niet-ingezetene speelt, komt bij een zuivere schenking niet aan de orde, want er is geen prijs om op in te houden. De schenker geeft zelf aan en betaalt zelf.

Wat het kind in Spanje betaalt

De Spaanse schenkbelasting wordt betaald door degene die ontvangt, en zij is verschuldigd op de dag dat de akte wordt getekend. De aangifte moet binnen dertig werkdagen binnen zijn. Anders dan bij een erfenis is er geen uitstel: de zes maanden die met zes verlengd kunnen worden, gelden alleen bij overlijden.

Welke regionale regels gelden, verrast de meeste families. Bij een schenking van Spaans vastgoed is dat de regio waar het pand ligt, niet waar iemand woont. Ouders in Breda die een woning in Málaga aan een kind in Antwerpen schenken, zitten in de Andalusische regels. Woont niemand van hen in Spanje, dan gaat de aangifte naar het landelijke kantoor, maar de regionale regels bepalen nog steeds de berekening.

Die kortingen zijn royaal en voorwaardelijk. Madrid, Andalusië en de Comunitat Valenciana halen elk negenennegentig procent van de aanslag af voor een kind, de Canarische Eilanden 99,9 procent. Geen van die teksten eist dat het kind in Spanje of in die regio woont. Alle drie eisen zij een notariële akte, en de Valenciaanse korting rekent alleen over wat werkelijk is aangegeven. Regio's herschrijven dit vaak, en in 2025 en 2026 deden er meerdere dat, dus controleer de actuele tekst van die regio in plaats van een percentage uit een artikel.

Daar komt een tweede, kleinere aanslag bij. De plusvalía van de gemeente wordt bij een schenking betaald door wie ontvangt, binnen dertig werkdagen. Bij een verkoop betaalt de verkoper die. Een schenking draait dat om.

De akte is geen formaliteit

Een schenking van onroerend goed moet bij notariële akte, op straffe van nietigheid, en ook de aanvaarding moet in een akte staan: in dezelfde akte, of in een aparte die bij leven van de schenker wordt getekend. Dit is niet de bekende regel dat een niet-ingeschreven overdracht alleen zwak staat tegenover derden. Zonder akte is er helemaal geen schenking.

Voor een Nederlandse of Belgische familie betekent dat: iedereen die in de akte verschijnt heeft een Spaans fiscaal nummer nodig, en dat is het NIE, ook de kinderen die ontvangen. Wij vragen ze samen aan via onze NIE-dienst.

Wat het doet met de andere kinderen

De woning aan één kind geven regelt niets met de rest. Het Spaanse recht haalt schenkingen bij leven op twee manieren terug in de rekensom bij het overlijden. De eerste is de inbreng tussen de kinderen bij de verdeling. De tweede is de toets of de schenking het beschermde deel van de kinderen heeft aangetast, en zo ja, dan wordt de schenking ingekort.

De timing is wat mensen verrast. Gerekend wordt met de waarde op het moment dat de nalatenschap wordt gewaardeerd, dus na het overlijden, en niet met de waarde op de dag van de schenking. Een woning vandaag wegschenken zet de prijs van vandaag dus niet vast. Een clausule dat de schenking niet hoeft te worden ingebracht haalt de eerste rekensom weg, niet de tweede. Hoe die legítima werkt en waarom een buitenlands testament daar slecht op aansluit, staat in Spaans testament.

Nederland: het hangt aan de woonplaats van de ouder

Woont de schenkende ouder in Nederland, dan heft Nederland schenkbelasting over de Spaanse woning. Waar het pand ligt doet daarbij niet ter zake; het gaat om de woonplaats van degene die schenkt.

Emigreren helpt niet meteen. Voor Nederlanders loopt er een termijn van tien jaar na vertrek. Daarnaast bestaat er een fictie van één jaar die voor iedereen geldt, ongeacht nationaliteit, en die juist alleen bij schenkingen speelt. Een Belg die twintig jaar in Nederland woonde, naar Spanje verhuist en tien maanden later de woning aan de kinderen schenkt, valt dus nog onder de Nederlandse schenkbelasting.

Op de aanslag zelf: tussen ouder en kind is het tarief tien procent tot een grens van €158.669 en twintig procent daarboven. De jaarlijkse vrijstelling voor een kind is klein in verhouding tot een woning, en de eenmalig verhoogde vrijstelling voor een eigen woning bestaat sinds 2024 niet meer. Wat er nog wel is, is een eenmalig verhoogde vrijstelling die vrij besteedbaar is, en ook die is een fractie van wat een Spaanse woning waard is.

Voor de in Spanje betaalde schenkbelasting bestaat een eenzijdige verrekening voor buitenlands onroerend goed, met twee grenzen: het laagste van de Spaanse belasting en het deel van de Nederlandse belasting dat aan die woning is toe te rekenen. Boven dat deel blijft een tekort staan.

Twee valkuilen tot slot. Een schenking binnen 180 dagen vóór het overlijden wordt voor de erfbelasting behandeld als een erfrechtelijke verkrijging, met verrekening van de al betaalde schenkbelasting. En schenken onder voorbehoud van het gebruik van de woning, juist de variant die in Spanje aantrekkelijk oogt, valt in Nederland onder artikel 10 van de Successiewet: bij het overlijden van de ouder wordt de woning geacht krachtens erfrecht te zijn verkregen, tegen de waarde op dát moment. Wat het kind werkelijk heeft opgeofferd en de eerder betaalde schenkbelasting gaan eraf, maar de waardestijging komt alsnog in de erfbelasting. Dat is te voorkomen door de ouder jaarlijks daadwerkelijk een vergoeding te laten betalen voor het gebruik. De Spaanse besparing en de Nederlandse naheffing lopen hier tegen elkaar in.

Vlaanderen: meestal geen schenkbelasting, wel een termijn

De Vlaamse schenkbelasting is een registratiebelasting. Zij wordt verschuldigd zodra de akte in België moet worden geregistreerd, en die plicht geldt voor akten van Belgische notarissen, voor in België gelegen onroerend goed, en voor buitenlandse notariële akten over roerende goederen van een rijksinwoner. Een Spaanse akte over een Spaanse woning valt onder geen van de drie. Op die schenking is dus in de regel geen Vlaamse schenkbelasting verschuldigd.

Daar staat een termijn tegenover. Een kosteloze beschikking die niet aan de schenkbelasting is onderworpen, telt mee in de nalatenschap als de schenker binnen vijf jaar overlijdt. Die periode ging per 1 januari 2025 van drie naar vijf jaar en raakt precies de niet-geregistreerde Spaanse akte.

De akte vrijwillig in België laten registreren kan, en dat zet die termijn buitenspel. De prijs is de Vlaamse schenkbelasting op onroerend goed: in rechte lijn drie procent tot €150.000, negen procent tot €250.000, achttien procent tot €450.000 en zevenentwintig procent daarboven, met samentelling als binnen drie jaar een tweede schenking tussen dezelfde personen volgt. En, veel minder bekend: voor de in Spanje betaalde schenkbelasting kent de Vlaamse schenkbelasting geen vermindering. De erfbelasting kent die vermindering voor in het buitenland gelegen goederen wél. Wie registreert, betaalt dus twee keer zonder verrekening. Dat is de afweging, en zij hoort vóór de akte gemaakt te worden.

Geen verdrag voor schenkbelasting

Het verdrag tussen Nederland en Spanje uit 1971 en dat tussen België en Spanje uit 1995 gaan over belastingen naar het inkomen en naar het vermogen. Schenk- en successierechten staan in geen van beide in de opsomming. Wat er aan voorkoming van dubbele belasting is, komt dus uit het nationale recht, en dat verschilt per land. Bij de vermogenswinst van de schenker speelt het verdrag wel: die blijft ter heffing aan Spanje.

Wie de vergelijking met nalaten eerlijk wil maken: bij overlijden ontstaat er geen Spaanse vermogenswinst voor de overledene. Wat de erfgenamen dan wél treft, staat in erfbelasting bij een Spaanse woning.

Vragen die we krijgen

Is schenken goedkoper dan nalaten?
Soms, maar de vergelijking moet de vermogenswinst van de ouder meenemen, die bij overlijden niet ontstaat, en de plusvalía aan de kant van het kind.

Moeten de kinderen in Spanje wonen voor de regionale korting?
Niet volgens de huidige teksten van de regio's die wij hebben nagekeken. Het gaat om de ligging van het pand.

Kan de schenking bij onze eigen notaris?
Voor het Spaanse register is de werkbare route een Spaanse notariële akte, in persoon of via volmacht, met legalisatie van de stukken van thuis.

En als de woning minder waard is dan we betaald hebben?
Het verlies is niet aftrekbaar. Dat is vaste rechtspraak, geen uitleg.

Waarom Buenaley?

Buenaley is een Spaans advocatenkantoor dat Nederlandse en Belgische cliënten begeleidt. Bij een overdracht aan de kinderen nemen wij twee dingen uit handen, in deze volgorde.

Het eerste is het NIE. Iedereen die tekent heeft er een nodig, de kinderen dus ook, en zonder dat nummer komt er niets op hun naam in het eigendomsregister. Wij vragen ze allemaal aan via onze NIE-dienst.

Het tweede is de woning: de referentiewaarde, de twee aanslagen, de akte en wat daarin moet staan.

• NIE-aanvragen voor iedereen die tekent, direct in gang gezet
• De vermogenswinst van de ouder berekend vóór het plan vaststaat, niet erna
• De regionale korting getoetst aan de actuele tekst van die regio
• De akte zo opgesteld dat de schenking geldig en inschrijfbaar is, via volmacht als overkomen niet uitkomt
• Het effect op de andere kinderen op papier voordat er iemand tekent

Nadenken over de Spaanse woning op naam van de kinderen? Stuur de kadastrale referentie en de aankoopakte door, dan hoor je wat beide aanslagen worden voordat er iets is getekend. Of begin met de NIE-aanvraag, want zonder die nummers komt er niets op hun naam.