Nota simple in Spanje: wat hij bewijst en wat er niet in staat

Wie in Nederland een huis koopt, kijkt voor een paar euro in het Kadaster en ziet wie de eigenaar is en welke hypotheken erop rusten. De nota simple lijkt daar het Spaanse equivalent van, en makelaars sturen hem mee als bewijs dat alles in orde is. Beide aannames kloppen maar half.

De nota simple bewijst juridisch niets, verschillende schulden die aan een Spaanse woning kleven staan er niet in, en het Spaanse register werkt op een punt juist sterker dan het Nederlandse en het Belgische. Wie dat verschil kent, leest de nota simple goed.

Het Kadaster-uittreksel is ook geen bewijs

Eerst de vergelijking, want die zit in het hoofd van vrijwel elke Nederlandse koper. Het Kadaster zegt zelf dat de Basisregistratie Kadaster en de kadastrale kaart niet tot de openbare registers behoren, en dat het overzicht dat je daaruit krijgt formeel geen juridische betekenis heeft: de kadastrale eigenaar is niet altijd de juridische eigenaar.

De bescherming van een Nederlandse koper zit in het Burgerlijk Wetboek. Artikel 3:24 BW beschermt tegen feiten die in de registers hadden kunnen worden ingeschreven maar dat niet zijn, tenzij de koper ze kende en met een reeks uitzonderingen, zoals verjaring. De artikelen 3:25 en 3:26 beschermen tegen een onjuist ingeschreven feit, en artikel 3:88 beschermt tegen een ongeldige eerdere overdracht. Een algemene regel dat wie op het register vertrouwt de woning houdt, kent Nederland niet.

België werkt met overschrijving. Een akte die niet is overgeschreven bij het kantoor Rechtszekerheid, kan niet worden tegengeworpen aan derden te goeder trouw met een concurrerend recht op het goed (artikel 3.30 BW). Dat is een regel over wie voorgaat, niet een garantie dat wat er staat klopt.

Spanje beschermt de koper die inschrijft

Het Spaanse register gaat verder. Rechten die niet zijn ingeschreven, kunnen niet tegen derden worden ingeroepen. En wie te goeder trouw en tegen betaling koopt van degene die volgens het register mag overdragen, en zelf inschrijft, houdt de woning ook als de titel van de verkoper later wordt vernietigd om een reden die niet uit het register bleek. Goede trouw wordt vermoed. Wie de woning krijgt als schenking, valt buiten die extra bescherming.

Dat is de kern: het register beschermt de koper die erop vertrouwde en daarna inschreef. De nota simple is de manier om vooraf te zien waarop je straks vertrouwt.

Wat de nota simple wel en niet is

Het register is openbaar voor wie een kenbaar belang heeft. De nota simple is het korte uittreksel daaruit, en de wet geeft hem uitdrukkelijk een zuiver informatieve waarde: hij bewijst de inhoud van de inschrijvingen niet. De registrador blijft wel aansprakelijk voor fouten en omissies.

Bewijs tegenover derden dat een woning vrij is van lasten, levert alleen een certificaat van het register. Bij de aankoop regelt de notaris dat bij het passeren, zie hieronder.

Elke registrador in Spanje kan een nota simple afgeven over elk pand in het land.

Opvragen en controleren

Het belang moet worden aangetoond, en de registrador beoordeelt dat per geval. Advocaten, makelaars en banken worden geacht een belang te hebben als zij de reden van de vraag vermelden. De eigenaar kan zien wie informatie over zijn woning heeft opgevraagd en met welke reden, dus anoniem is het niet.

Het officiële tarief is ongeveer €3 per pand. De site van de Spaanse registradores rekent voor de online dienst €9,02 per pand, exclusief belasting.

Sinds 9 mei 2024 wordt alle registerinformatie elektronisch afgegeven, met een elektronisch zegel en een verificatiecode. Een pdf die de makelaar of verkoper doorstuurt, is dus te controleren. Staat er geen code op, vraag dan een nieuwe aan. De registrador bepaalt verder welke persoonsgegevens erin staan, dus over de eigenaar kan er minder op staan dan verwacht.

Wat er in staat

• Eigenaren en hun aandelen. Iedereen die moet tekenen. Bij een echtpaar of meerdere erfgenamen zijn dat ze allemaal, of hun gemachtigden.
• Lasten. Hypotheken, beslagen en andere aantekeningen, erfdienstbaarheden. Een hypotheek die volgens de verkoper is afgelost, blijft een last tot de doorhaling is ingeschreven.
• De omschrijving. Oppervlakte, grenzen en bebouwing, overgenomen uit de akten en niet uit een meting.
• Kadastrale referentie en coördinatie. Elke vorm van registerinformatie moet de kadastrale referentie vermelden en of het perceel op een bepaalde datum grafisch met het kadaster is gecoördineerd.

Die laatste regel is de belangrijkste en wordt het vaakst overgeslagen. Is het perceel gecoördineerd, dan geldt het wettelijke vermoeden dat ligging en grenzen overeenkomen met de kadastrale kaart. Is het dat niet, dan geldt dat vermoeden niet, en kunnen de werkelijkheid, de kadastrale kaart en de omschrijving in het register elk iets anders zeggen.

Wat er niet in staat

• Achterstallige IBI. Voor de onbetaalde jaarlijkse onroerendgoedbelasting staat de woning zelf in, van rechtswege en zonder inschrijving.
• Achterstallige VvE-bijdragen. De koper is met de woning aansprakelijk voor het onbetaalde deel van het lopende jaar en de drie kalenderjaren daarvoor, en de wet zegt erbij: ook met een ingeschreven titel.
• Een huurder. In Nederland geldt koop breekt geen huur, en in Spanje in beperktere vorm ook: de koper neemt een woonhuurcontract over voor de eerste vijf jaar, of zeven als de verhuurder een vennootschap was, ook als hij verder volledig door het register wordt beschermd. Een niet-ingeschreven huurcontract bindt de koper dus toch.
• Handhaving door de gemeente. Het openen van een handhavingsdossier kan worden ingeschreven, en dan staat het er. Anders niet.
• Wat later is bijgebouwd. Een uitbouw, poolhouse of dichtgemaakt terras dat nooit bij akte is aangegeven, staat niet in de omschrijving. Hoe dat alsnog wordt geregeld, staat in grond kopen in Spanje.

De nota simple beantwoordt dus één vraag: van wie is het, en welke lasten staan erop ingeschreven. Voor de schulden is een verklaring van de VvE nodig, de laatste IBI-aanslagen, en een bezoek aan de woning.

Tussen de nota simple en de handtekening

Een nota simple van een paar weken oud kan bij het passeren achterhaald zijn. Dat gat dicht de notaris, niet de koper.

• Vlak voor het tekenen raadpleegt de notaris het register elektronisch en neemt het resultaat met dag en uur op in de akte.
• Op de dag van tekenen, of uiterlijk de volgende werkdag, stuurt de notaris een elektronisch afschrift naar het register. Die aanbieding geeft de koop voorrang.
• Zestig dagen lang kan daarna geen strijdige titel vóór die koop worden ingeschreven.

Na de aankoop

De registradores hebben een gratis waarschuwingsdienst voor particuliere eigenaren die zijn ingeschreven: een bericht zodra er iets wordt aangeboden dat hun woning raakt. Het is alleen informatief, maar het is de eenvoudigste vroege waarschuwing tegen iemand die een valse akte probeert in te schrijven.

Vragen die we krijgen

Is een nota simple genoeg om te kopen?
Genoeg om te besluiten of je doorgaat. Niet genoeg om er op eigen kracht een niet-terugvorderbare aanbetaling op te doen, want de schulden die aan de woning kleven staan er niet in.

Hoe recent moet hij zijn?
Daar is geen wettelijke termijn voor; wat telt is de controle van de notaris bij het passeren. Vraag er voor de aanbetaling een van dezelfde week.

Heb ik een NIE nodig?
Niet om een nota simple te lezen, wel om te kopen, de belasting te betalen en de woning op naam te krijgen. Zie wat is een NIE-nummer. Wat de aankoop kost, staat in kosten huis kopen in Spanje.

Waarom Buenaley?

Buenaley is een Spaans advocatenkantoor dat Nederlandse en Belgische cliënten begeleidt. Bij een aankoop nemen wij twee dingen uit handen, in deze volgorde.

Het eerste is het NIE. Zonder dat nummer komt de woning niet op naam, en de bescherming van het register begint pas bij de inschrijving. Wij vragen het aan voor iedere koper in de akte, via onze NIE-dienst.

Het tweede is de controle vóór de aanbetaling: register, kadaster, VvE en belastingen naast elkaar gelegd.

• NIE-aanvragen voor alle kopers, direct in gang gezet
• Nota simple opgevraagd, gecontroleerd en naast het kadaster gelegd
• VvE-verklaring en IBI-positie bij de verkoper opgevraagd
• Huurders, uitbouwen en handhaving nagegaan waar het register niets over zegt
• Registerwaarschuwingen ingesteld zodra de woning op naam staat, en Nederlandstalig contact

Een woning gevonden? Stuur de advertentie of de kadastrale referentie door, dan hoor je wat het register laat zien en wat niet. Of begin met de NIE-aanvraag, want het register beschermt pas zodra de woning op naam staat.