Kosten huis kopen in Spanje: wat de wet bij wie legt

In Nederland staat achter een vraagprijs "k.k.", en iedereen weet wat daaronder valt. In Spanje bestaat die afspraak niet. Een Spaanse vraagprijs is altijd zonder kosten, en de vuistregel van "tien procent erbovenop" die makelaars noemen, komt van geen enkele Spaanse instantie. Belastingdienst, notarissen, registers en de Spaanse centrale bank publiceren geen totaalpercentage.

Wat de rekening wel bepaalt: de regio, of de woning nieuw is, over welk bedrag de belasting wordt berekend, en wie volgens de wet welke kosten draagt. Maar eerst wat er thuis wel en niet gebeurt, want daar gaan Nederlanders en Belgen vaak van het verkeerde uit.

Thuis: geen overdrachtsbelasting en geen registratierechten

De Nederlandse overdrachtsbelasting geldt alleen voor de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken. Over een Spaanse woning betaalt een Nederlandse koper in Nederland dus niets bij de aankoop.

Voor België geldt hetzelfde langs een andere weg. De registratieplicht van artikel 19 van het Wetboek der registratierechten ziet op in België verleden akten en op akten over in België gelegen onroerend goed. Een Spaanse notariële akte over een Spaanse woning valt daar niet onder, dus er zijn geen Belgische registratierechten verschuldigd.

Wat een Belgische koper wel moet doen: de verwerving van een zakelijk recht op een onroerend goed in het buitenland binnen vier maanden aangeven, waarna de woning een kadastraal inkomen krijgt. Dat inkomen is door het verdrag met Spanje vrijgesteld, maar telt mee voor het tarief op het overige inkomen.

Box 3: de aankoopkosten verdwijnen uit beeld

Voor box 3 telt de waarde van de woning, niet wat er is betaald. Een woning in het buitenland heeft geen WOZ-waarde en wordt gewaardeerd volgens artikel 5.20, tweede lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001. De Belastingdienst omschrijft dat als "de waarde in het economisch verkeer in onbewoonde staat op 1 januari van het jaar vóór het jaar van aangifte".

Overdrachtsbelasting, notaris en register maken die waarde niet hoger en zijn nergens aftrekbaar. Ook wie de tegenbewijsregeling gebruikt, schiet er niets mee op: de Belastingdienst zegt daarbij met zoveel woorden dat gemaakte kosten niet mogen worden afgetrokken.

In Spanje zijn diezelfde kosten later wel iets waard, zie het einde van dit artikel.

De Spaanse belasting, en waarover die wordt berekend

Een bestaande woning is vrijgesteld van btw en valt onder de regionale overdrachtsbelasting, de ITP. Een nieuwbouwwoning die rechtstreeks van de ontwikkelaar wordt gekocht, valt onder de btw plus zegelrecht op de akte. Die belasting is verreweg de grootste post.

Voor de ITP is de koper belastingplichtig, en de wet voegt eraan toe dat dat zo blijft wat partijen ook anders afspreken. Een clausule dat de verkoper de ITP betaalt, bindt de Spaanse fiscus niet.

Belangrijker is de grondslag. Sinds 11 juli 2021 is dat niet zonder meer de koopprijs, maar de referentiewaarde die het Spaanse kadaster aan de woning toekent, tenzij de prijs hoger is. Wie onder die referentiewaarde koopt, betaalt ITP over de referentiewaarde. Voor het zegelrecht bij nieuwbouw geldt dezelfde ondergrens.

Rechtstreeks bij het kadaster bezwaar maken tegen die waarde kan niet. De enige weg is de fiscus vragen de eigen aangifte te corrigeren, of in beroep gaan tegen een aanslag, waarna de fiscus beslist op basis van een bindend rapport van het kadaster. Dat betekent in de praktijk eerst betalen en dan pas discussiëren.

De verstandige stap zit dus vóór de handtekening. De referentiewaarde is op te vragen en te laten certificeren via de elektronische loketten van het kadaster, na identificatie, en de eigenaar kan hem zonder moeite krijgen. Vraag de verkoper erom. Ligt hij boven de afgesproken prijs, dan is dat bekend voordat de aanbetaling de deur uit is.

Tarieven in de regio's waar Nederlanders en Belgen kopen

• Andalusië (Costa del Sol, Costa de la Luz, Almería): 7 procent.
• Balearen: een schaal van 8 tot 13 procent, toegepast als gemiddeld tarief over de hele waarde.
• Canarische Eilanden: 6,5 procent.
• Catalonië (Costa Brava, Costa Dorada): sinds 27 juni 2025 10 procent tot €600.000, 11 procent tot €900.000, 12 procent tot €1,5 miljoen en 13 procent daarboven, ook als gemiddeld tarief over het geheel.
• Madrid: 6 procent.
• Murcia (Costa Cálida): 7,75 procent, sinds 25 juli 2025.
• Valenciaanse Gemeenschap (Costa Blanca, Costa del Azahar): 9 procent, en 11 procent boven een miljoen, sinds 1 juni 2026.

De tarieven van Valencia en Murcia staan op veel sites nog op het oude niveau. De meeste regio's kennen verlaagde tarieven voor bepaalde kopers, maar die hangen vrijwel altijd aan een woning die het hoofdverblijf wordt. Een vakantiewoning betaalt het algemene tarief.

Nieuwbouw: btw en zegelrecht

Bij een eerste levering door de ontwikkelaar is 10 procent btw verschuldigd, die ook maximaal twee parkeerplaatsen en bergingen dekt die samen met de woning worden verkocht. Daarbovenop komt zegelrecht op de akte, voor rekening van de koper: 1,2 procent in Andalusië, 1,4 procent in Valencia, 1,5 procent in Murcia, op de Balearen en in Catalonië, 0,75 procent op de Canarische Eilanden. Die eilanden vallen buiten de btw en heffen IGIC, algemeen 7 procent.

De btw is per termijn verschuldigd en niet pas bij de akte. Hoe de bankgarantie op die termijnen werkt, staat in nieuwbouw in Spanje kopen.

Notaris en register: een vast tarief, geen percentage

Spaanse notarissen en registers rekenen volgens een staatstarief, allebei een glijdende schaal over de waarde. Bij de notaris gaat er verplicht 5 procent af van het waardegedeelte, en mag de notaris daarnaast tot 10 procent korting geven, maar niet een deel van het honorarium laten vallen.

Ter indicatie: bij een koopsom van €300.000 komt het waardegedeelte van de notaris na de verplichte korting uit op ongeveer €388 en dat van het register op ongeveer €205. Bladzijden, afschriften en btw komen daar nog bij, maar het gaat om honderden euro's, niet om duizenden. Een hypotheekakte is een aparte akte met eigen kosten, en die zijn volgens de hypotheekwet voor de bank; zie hypotheek in Spanje.

Wie betaalt wat volgens de wet

Artikel 1455 van het Spaanse Burgerlijk Wetboek legt de hoofdregel vast: de kosten van het verlijden van de akte zijn voor de verkoper, het eerste afschrift en alles na de verkoop voor de koper, tenzij partijen iets anders afspreken. De inschrijving betaalt degene op wiens naam wordt ingeschreven, dus de koper.

Veel koopcontracten leggen alle kosten bij de koper. Tussen twee particulieren mag dat, dus het is een onderhandelpunt en geen gegeven. Twee dingen liggen vast:

• De ITP blijft voor de koper, wat het contract ook zegt.
• Koopt een consument nieuwbouw van een ontwikkelaar, dan is een beding oneerlijk dat de koper laat betalen voor belastingen waarvoor de ontwikkelaar belastingplichtig is, waaronder de gemeentelijke plusvalía, of voor de eigen titelkosten van de ontwikkelaar, zoals de akte van nieuwbouw, de splitsing en zijn bouwhypotheek. Dezelfde bepaling beschermt het recht van de koper om zelf de notaris te kiezen.

Als de verkoper niet in Spanje woont

Dan gaan er bij de akte twee bedragen van de koopsom af, ook al zijn het geen kosten van de koper.

De koper houdt 3 procent van de afgesproken prijs in en betaalt die binnen een maand aan de Spaanse fiscus met formulier 211. Gebeurt dat niet, dan blijft de woning zelf verbonden voor het laagste van de inhouding en de belasting van de verkoper, en het register tekent dat aan op de titel van de koper.

De plusvalía is bij verkoop een belasting van de verkoper. Is de verkoper een niet in Spanje wonende natuurlijke persoon, dan moet de koper die in zijn plaats betalen, en wordt dat bedrag in de praktijk ook ingehouden. Bij een buitenlandse vennootschap als verkoper geldt die regel niet. De kant van de verkoper staat in woning verkopen in Spanje.

Betalen

De notaris moet in de akte vastleggen hoe de prijs is betaald, en het register schrijft een akte niet in als partijen dat weigeren. Tussen twee particulieren kent de Spaanse antifraudewet geen grens voor contante betaling, want die geldt alleen als een van de partijen als ondernemer optreedt. Bij kopen van een ontwikkelaar geldt hij wel: contant vanaf €1.000 is verboden, en €10.000 voor een particulier die aantoont dat hij fiscaal buiten Spanje woont. Overmaken vanaf een Nederlandse of Belgische rekening is in beide gevallen de gewone weg.

Bewaar alle bonnen

Hier worden de kosten alsnog iets waard. Bij verkoop betaalt een niet-inwoner in Spanje 19 procent over de winst, en de verkrijgingsprijs waarmee die winst wordt berekend omvat de kosten en belastingen die bij de aankoop hoorden, behalve rente. ITP, notaris en register tellen mee. Wie de bewijzen heeft bewaard, betaalt bij verkoop minder.

Vragen die we krijgen

Is tien procent een goede schatting?
Dat hangt vooral af van de regio en van de vraag of het nieuwbouw is. Neem het regionale tarief of de btw plus zegelrecht, controleer de referentiewaarde, en tel daar voor notaris, register en een eigen advocaat een paar honderd euro per post bij op. Dat is een echte begroting, tien procent is een gok.

Heb ik een NIE nodig om de belasting te betalen?
Ja. De aangifte, de akte en de inschrijving vragen allemaal een Spaans fiscaal nummer van de koper, en voor een Nederlander of Belg is dat vrijwel altijd het NIE. Zie wat is een NIE-nummer.

Kan ik tekenen zonder naar Spanje te gaan?
Ja, met een notariële volmacht; zie volmacht voor Spanje. Het hele koopproces staat in tweede huis in Spanje.

Waarom Buenaley?

Buenaley is een Spaans advocatenkantoor dat Nederlandse en Belgische cliënten begeleidt. Bij een aankoop nemen wij twee dingen uit handen, in deze volgorde.

Het eerste is het NIE. Zonder dat nummer kan de belasting niet worden betaald en komt de woning niet op naam, en het is de stap die een passeerdatum het vaakst ophoudt. Wij vragen het aan voor iedere koper in de akte, via onze NIE-dienst.

Het tweede is de aankoop zelf: de woning en de referentiewaarde controleren vóór de aanbetaling, onderhandelen over wie wat betaalt, en zorgen dat de inhoudingen op tijd worden betaald als de verkoper in het buitenland woont.

• NIE-aanvragen voor alle kopers, direct in gang gezet
• Referentiewaarde en de belasting daarover vooraf bevestigd
• De kostenclausules in het contract naast wat de wet al regelt gelegd
• Inhouding van 3 procent en plusvalía geregeld bij een niet-ingezeten verkoper
• Bewijzen en aangifte bij elkaar bewaard voor de dag van verkoop, en Nederlandstalig contact

Een woning op het oog? Stuur de advertentie en de regio door, dan hoor je wat de aankoop echt kost. Of begin met de NIE-aanvraag, want zonder dat nummer wordt er niets betaald of ingeschreven.