Woning in Spanje verkopen: de belasting en de 3 procent

De akte is gepasseerd en het geld staat op de rekening, maar niet het hele bedrag. Drie procent van de koopprijs is nooit bij je aangekomen: de koper heeft dat rechtstreeks aan de Spaanse fiscus afgedragen. Vaak is er ook nog een bedrag ingehouden voor de gemeentelijke plusvalía.

Beide inhoudingen zijn correct en allebei zijn ze terug te krijgen of te verrekenen, mits je weet hoe. Wie het laat lopen, laat geld liggen.

Wat Spanje heft over de winst

Over de vermogenswinst betaal je 19 procent. Dat tarief geldt voor alle niet-ingezetenen, ongeacht waar ze wonen.

Dat is het vermelden waard, want bij verhuur werkt het anders. Daar bepaalt de EU- en EER-grens of je 19 of 24 procent betaalt en of je kosten mag aftrekken, zoals staat in onze gids over de belasting op je tweede woning. Bij verkoop bestaat die tweedeling niet.

De winst is de verkoopprijs min de aankoopprijs, en aan beide kanten tellen kosten mee. Bij de aankoop de overdrachtsbelasting of btw, de notaris, het register en de makelaar. Bij de verkoop de makelaarscourtage, de plusvalía en het energielabel. Bewaar die facturen, want zonder bewijs verdwijnt de aftrek en stijgt de belastbare winst.

De 3 procent is geen belasting maar een voorschot

Hier gaat het vaakst mis. Veel verkopers denken dat de drie procent de eindafrekening is. Dat is het niet.

De koper is verplicht 3 procent van de overeengekomen prijs in te houden en af te dragen met modelo 211, als voorschot op jouw belasting. Hij moet jou daarna het bewijs van die aangifte geven, met het justificantenummer erop. Vraag daar op de dag van de akte om, want zonder dat nummer kun jij je eigen aangifte niet doen.

Daarna dien jij modelo 210 in. De termijn is drie maanden nadat een maand is verstreken sinds de overdracht, dus in de praktijk vier maanden na de akte.

Wat er dan gebeurt hangt af van de rekensom. Is 19 procent over de winst hoger dan de ingehouden 3 procent, dan betaal je het verschil bij. Is het lager, dan krijg je terug. Dat laatste komt vaker voor dan mensen denken: bij een woning die met verlies of nauwelijks winst wordt verkocht, is de 3 procent over de volle koopprijs al snel meer dan 19 procent over een kleine winst. Wie geen aangifte doet, laat dat verschil gewoon bij de fiscus liggen.

De plusvalía en de reden dat de koper hem inhoudt

De plusvalía municipal is de gemeentelijke belasting op de waardestijging van de grond. Normaal betaalt de verkoper die.

Maar artikel 106, lid 2 van de wet op de lokale belastingen bepaalt dat de koper de sustituto del contribuyente wordt zodra de verkoper een niet-ingezeten natuurlijke persoon is. De gemeente kan de koper dus aanspreken als jij niet betaalt.

Daarom houdt een goed geïnformeerde koper dat bedrag bij de akte in. Dat is geen wantrouwen, het is zijn eigen risico afdekken. Wat het wel is, is een onderhandelingspunt: laat het bedrag berekenen vóór de aktedatum in plaats van er op de dag zelf een schatting van te maken, want een ruime schatting kost jou geld tot de afrekening rond is.

De herinvesteringsvrijstelling, en waarom die meestal niet geldt

Spanje kent een vrijstelling wanneer je de opbrengst van je hoofdverblijf herinvesteert in een nieuw hoofdverblijf. Voor niet-ingezetenen geldt die alleen als je in een EU-lidstaat woont, of in IJsland, Noorwegen of Liechtenstein. Als Nederlander of Belg val je daaronder.

De harde eis zit elders. Het moet je vivienda habitual in Spanje zijn geweest. Een vakantiewoning is dat per definitie niet, hoe vaak je er ook kwam. De vrijstelling is dus bedoeld voor wie echt in Spanje woonde en weer verhuist, niet voor wie zijn tweede woning verkoopt.

Voldoe je er wel aan, dan meld je dat in de aangifte met code 33 als je al hebt herbelegd en code 34 als dat nog moet gebeuren.

Wat er in Nederland gebeurt met de winst

Niets, en dat is geen slordige samenvatting.

Box 3 belast een forfaitair rendement over de waarde van je bezittingen op 1 januari, niet de winst die je bij verkoop realiseert. Er bestaat in Nederland dus geen aparte heffing over de verkoopwinst van je Spaanse woning. Wat verandert is de samenstelling van je box 3-vermogen op de volgende peildatum.

Het verdrag met Spanje uit 1971 wijst in artikel 14, lid 1 het heffingsrecht over de vervreemdingswinst toe aan het land waar de woning ligt, en artikel 25 laat Nederland vrijstellen met progressievoorbehoud. Verrekening staat in datzelfde artikel, maar alleen voor dividend, rente en royalty's.

Praktisch betekent dat: de Spaanse 19 procent is een echte eindkost. Je krijgt hem niet terug via de Nederlandse aangifte en je mag hem er ook niet van aftrekken. Des te meer reden om de aankoop- en verkoopkosten in Spanje volledig te onderbouwen, want elke euro aftrek daar is een euro die je echt bespaart.

Voor de volledigheid: er ligt een wetsvoorstel om box 3 op werkelijk rendement te heffen, waarbij vastgoed juist bij realisatie zou worden belast. De Tweede Kamer nam het op 12 februari 2026 aan, maar de Eerste Kamer heeft er niet over gestemd en het kabinet heeft gevraagd te wachten op een aanpassing. Beoogde ingang is 2028. Op dit moment is dat een voornemen en geen recht.

Wat er in België gebeurt met de winst

Ook hier is het antwoord in de regel: niets extra's.

België kent wel een meerwaardebelasting van 16,5 procent bij verkoop binnen vijf jaar na aankoop, maar artikel 90 van het WIB 92 beperkt die uitdrukkelijk tot in België gelegen onroerende goederen. Je Spaanse woning valt er dus niet onder, ook niet als je binnen vijf jaar verkoopt.

De algemene meerwaardebelasting die per 1 januari 2026 is ingevoerd, verandert daar niets aan. Die wet ziet op financiële activa: financiële instrumenten, verzekerings- en kapitalisatiecontracten, cryptoactiva en contanten of beleggingsgoud. Onroerend goed staat niet in die opsomming.

Het verdrag met Spanje uit 1995 wijst de vervreemdingswinst in artikel 13, lid 1 toe aan Spanje, en artikel 23, §2, a bepaalt dat België vrijstelt met progressievoorbehoud.

Eén nuance hoort erbij. Wie meer doet dan normaal beheer van privévermogen, bijvoorbeeld bij aantoonbaar speculatief of beroepsmatig handelen, kan onder een andere bepaling vallen met een tarief van 33 procent. Voor een gewone verkoop van een vakantiewoning speelt dat niet, maar bij een reeks aankopen en verkopen is het het bespreken waard.

Wat je regelt vóór de aktedatum

• Alle aankoopfacturen bij elkaar: akte, belasting, notaris, register, makelaar
• De verkoopkosten gedocumenteerd, inclusief het energielabel en de courtage
• Een berekening van de plusvalía, zodat de inhouding klopt in plaats van geschat is
• De afspraak dat de koper je het modelo 211 met justificantenummer overhandigt
• Bewijs dat de jaarlijkse aangiften zijn gedaan, want daar vraagt de koper vrijwel altijd naar
• Een volmacht als je er bij de akte niet zelf bij kunt zijn

Veelgestelde vragen

Ik verkoop met verlies. Moet ik dan nog aangifte doen?
Juist dan. Zonder aangifte blijft de ingehouden 3 procent bij de fiscus. Met aangifte krijg je hem terug.

Hoe lang duurt de teruggaaf?
Reken op maanden, niet op weken. De termijn gaat pas lopen na je aangifte, en die kun je pas doen als je het modelo 211 van de koper hebt.

Ik ben ouder dan 65. Is de winst dan vrijgesteld?
Die vrijstelling bestaat, maar geldt voor fiscaal inwoners van Spanje die hun hoofdverblijf verkopen. Als niet-ingezetene met een tweede woning val je er niet onder.

Wij zijn met zijn tweeën eigenaar. Doen we samen aangifte?
Nee, ieder voor zijn eigen aandeel, met een eigen NIE-nummer. Dat geldt ook voor de inhouding en de teruggaaf.

Moet ik de verkoop in Nederland of België aangeven?
De woning verdwijnt uit je aangifte vanaf de volgende peildatum en de opbrengst komt ervoor in de plaats. Over de winst zelf heffen beide landen niet.

Waarom Buenaley?

Buenaley is een Spaans advocatenkantoor dat Nederlandse en Belgische verkopers begeleidt. Wij rekenen vóór de akte uit wat er werkelijk verschuldigd is, zodat de inhoudingen kloppen en de teruggaaf niet blijft liggen.

• Berekening van winst en plusvalía vóór de aktedatum, niet erna
• Modelo 210 binnen de termijn, voor alle mede-eigenaren tegelijk
• Teruggaaf van de te veel ingehouden 3 procent opgevolgd tot die binnen is
• Vaste prijs, vooraf afgesproken, en Nederlandstalig contact

Staat er een verkoop op de rol, of is er al gepasseerd zonder dat er aangifte is gedaan? Leg de akte en de aankoopstukken voor, dan hoor je wat er te halen of te betalen valt. Of begin bij de NIE-pagina.