Plusvalía in Spanje: de gemeentebelasting bij verkoop

Plusvalía is de gemeentelijke belasting die een Spaanse gemeente heft als een woning van eigenaar wisselt. Wie verkoopt met verlies, leest vaak dat er dan niets te betalen valt. Dat klopt, maar het gaat niet vanzelf: het verlies moet worden aangegeven en bewezen, en de kosten die je bij de aankoop betaalde, tellen daarbij niet mee.

Wat plusvalía is

De officiële naam is de belasting op de waardestijging van stedelijke grond (IIVTNU). De gemeente heft haar, niet de Spaanse belastingdienst, en ze kijkt alleen naar de grond onder de woning, niet naar het gebouw. Ze geldt bij verkoop, schenking en erfenis. Het is een andere belasting dan de vermogenswinstbelasting op de verkoop zelf; zie woning verkopen in Spanje: de belasting.

Wie betaalt

• Bij verkoop is de verkoper belastingplichtig.
• Bij schenking of erfenis betaalt wie de woning krijgt.
• Is de verkoper een niet-inwoner, dan is de koper wettelijk plaatsvervangend belastingplichtig. De gemeente kan het volledige bedrag bij de koper halen, die het op de verkoper verhaalt.

Dat laatste staat los van de 3% die de koper op de koopsom inhoudt voor de Spaanse belastingdienst. Die 3% is een voorschot op de vermogenswinstbelasting van de verkoper. Plusvalía komt daar bovenop en moet apart in het koopcontract geregeld worden.

Hoe het wordt berekend

Sinds november 2021 zijn er twee methodes, en je betaalt de laagste uitkomst.

De objectieve methode. De kadastrale waarde van de grond wordt vermenigvuldigd met een coëfficiënt die afhangt van het aantal jaren bezit, met een maximum van twintig jaar. De gemeente kan de grondwaarde tot 15% verlagen en bepaalt zelf het tarief, maximaal 30%. De maximale coëfficiënten die nu gelden:

• korter dan 1 jaar en 1 jaar: 0,15
• 2 en 3 jaar: 0,14
• 4 jaar: 0,16; 5 jaar: 0,18; 6 jaar: 0,19; 7 jaar: 0,20; 8 jaar: 0,19
• 9 jaar: 0,15; 10 jaar: 0,12; 11 jaar: 0,10
• 12 tot 15 jaar: 0,09; 16 jaar: 0,10; 17 jaar: 0,13
• 18 jaar: 0,17; 19 jaar: 0,23; 20 jaar of meer: 0,40

Dit zijn maxima. De aanpassingen voor 2025 en 2026 zijn allebei door het Spaanse parlement weggestemd, dus de tabel van 2024 geldt nog, en elke gemeente kan in haar eigen belastingverordening lagere cijfers vastleggen.

De methode van de werkelijke winst. Op verzoek wordt de belasting berekend over de werkelijke winst op de grond, als die lager uitkomt.

Verkopen met verlies: aangeven en bewijzen

Bij verlies is geen plusvalía verschuldigd, maar dat moet je zelf aangeven, met beide aktes: die van de aankoop en die van de verkoop. De vergelijking gebruikt de hoogste van de aktewaarde en de door de overheid gecontroleerde waarde, en aankoopkosten en betaalde belastingen tellen niet mee. Een woning gekocht voor €300.000 met €30.000 aan kosten en verkocht voor €310.000 heeft voor plusvalía winst gemaakt, ook al houdt de eigenaar er per saldo minder aan over.

Termijnen

• Verkoop of schenking: 30 werkdagen.
• Erfenis: zes maanden na het overlijden, op verzoek te verlengen tot een jaar.

De notaris stuurt de gemeente elk kwartaal een lijst van aktes, en ook de koper moet de gemeente binnen dezelfde termijnen informeren. Het Spaanse kadaster schrijft de koop in op basis van die melding, dus een ingeschreven woning bewijst niet dat de plusvalía betaald is. Een gemeente kan onbetaalde plusvalía binnen de verjaringstermijn van vier jaar alsnog vorderen.

Erfenis: vraag naar de korting

Gemeentes mogen tot 95% korting geven als een woning vererft aan kinderen, echtgenoot of ouders. Dat is een keuze van de gemeente, met eigen voorwaarden, vaak dat de erfgenamen de woning een aantal jaren houden. Zie ook erfbelasting in Spanje.

En in Nederland of België?

Nederland verrekent plusvalía niet. Een Spaanse woning valt in box 3, waar geen winst wordt belast, en het belastingverdrag geeft alleen een vermindering voor het vermogen. Plusvalía is dus een extra kostenpost bij verkoop. In België is er evenmin een aftrek; de Belgische belasting op meerwaarden van onroerend goed geldt voor goederen in België.

Vragen die we krijgen

Kan in het contract staan dat de koper betaalt?
Ja, dat mogen partijen afspreken. Tegenover de gemeente blijft de wettelijke belastingplichtige dezelfde.

Kan ik plusvalía van vóór 2021 terugvragen?
Zelden. Aanslagen en aangiftes die niet vóór 26 oktober 2021 waren aangevochten of gecorrigeerd, gelden als afgerond.

Heb ik een NIE nodig?
Ja, als koper en als verkoper. Zie wat is een NIE-nummer.

Waarom Buenaley?

Buenaley is een Spaans advocatenkantoor dat Nederlandse en Belgische eigenaren begeleidt. Bij een koop of verkoop nemen wij twee dingen uit handen, in deze volgorde.

Het eerste is het NIE, dat beide partijen nodig hebben om bij de notaris te tekenen. Dat regelen wij via onze NIE-dienst.

Het tweede is de transactie zelf: wij rekenen de plusvalía na, leggen de inhouding vast in het contract en doen de aangifte op tijd.

• NIE voor koper of verkoper, vanuit Nederland of België
• Plusvalía met beide methodes berekend vóór ondertekening
• Inhouding en betaling vastgelegd in het koopcontract
• Verliesaangifte met beide aktes
• Kortingsaanvraag bij een geërfde woning

Verkopen of kopen in Spanje? Stuur de gemeente en de aankoop- en verkoopwaarde, dan hoor je welke plusvalía te verwachten is. Of begin met de NIE-aanvraag.