Huis verhuren in Spanje: wat er thuis met de huur gebeurt

Wie de Spaanse woning gaat verhuren, rekent meestal aan de opbrengst: huur eraf, kosten erbij, wat blijft er over. De verrassing zit niet in die rekensom maar in de vraag wat er met die huur gebeurt bij de aangifte thuis. En daar lopen Nederland en België zo ver uiteen dat één advies voor beide landen niet bestaat.

Eerst de kant van thuis, dan wat Spanje eist voordat er verhuurd mag worden.

Nederland: de huur doet niets, tot je de tegenbewijsregeling gebruikt

Onder het gewone box 3-forfait is de ontvangen huur niet belast. Artikel 5.2 van de Wet inkomstenbelasting rekent een percentage over de waarde van de bezittingen op de peildatum en kijkt nergens naar inkomsten. Een woning die het hele jaar verhuurd is en een woning die leegstaat leveren dus dezelfde box 3-heffing op.

Wie de tegenbewijsregeling gebruikt, stapt in een heel ander stelsel. Artikel 5.27 rekent ontvangen huur uitdrukkelijk tot de reguliere voordelen, en er staat iets bij dat vaker over het hoofd wordt gezien: ook het voordeel van een onroerende zaak die voor eigen gebruik ter beschikking staat, telt mee. Artikel 5.27a stelt dat op de economische huurwaarde per jaar, naar rato van het aantal dagen dat de woning de hele dag voor eigen gebruik beschikbaar was. Alleen dagen waarop de woning verhuurd is, in aanbouw is of onbruikbaar is door brand of verbouwing vallen daarbuiten.

Twee dingen volgen daaruit, en beide gaan tegen de gangbare voorstelling in.

Kosten mogen er niet af. De regeling kent maar één negatieve post, en dat is rente op een schuld. Schoonmaak, beheerkosten, platformcommissie, onderhoud en de Spaanse IBI zijn dus geen aftrekpost. De Belastingdienst zegt dat ook zo: bij het opgeven van het werkelijke rendement mogen gemaakte kosten niet worden afgetrokken.

Slechter uitkomen kan niet. Artikel 5.25 werkt alleen als het werkelijke rendement lager is dan het forfait. Wie aan de huur en de eigen-gebruikbijtelling boven het forfait uitkomt, valt gewoon terug op het forfait. De tegenbewijsregeling is dus geen risico, maar bij een goed verhuurde woning zonder aftrekbare kosten meestal ook geen route.

Blijft de verhuur binnen normaal, actief vermogensbeheer, dan blijft het box 3. Gaat het daarbuiten, dan wordt het resultaat uit overige werkzaamheden in box 1. De Belastingdienst noemt als voorbeelden het verzorgen van ontbijt of diner, het verstrekken van linnengoed en het onderhouden van contact met toeristische instanties. Wie dat allemaal zelf regelt, verhuurt niet langer alleen een woning.

België: de huur doet niets, en dat blijft zo

Hier is het beeld juist stabiel, en dat verbaast mensen. Artikel 7 van het Wetboek van de inkomstenbelastingen bepaalt de belastbare onroerende inkomsten, en voor een woning die wordt verhuurd aan een natuurlijke persoon die het pand niet voor zijn beroep gebruikt, is de grondslag het kadastraal inkomen, voor gebouwde panden verhoogd met 40 procent. Een toerist is precies zo'n huurder. De werkelijke huur speelt geen rol, hoe hoog die ook is.

De werkelijke huur komt pas in beeld bij een huurder die het pand beroepsmatig gebruikt of bij verhuur aan een vennootschap, bijvoorbeeld wanneer de hele villa aan een verhuurorganisatie wordt verhuurd. Dan is de grondslag het totale bedrag van huur en huurvoordelen, met het kadastraal inkomen plus 40 procent als bodem.

Wat er wel bij komt bij gemeubileerde verhuur is de roerende kant. Is er één huurprijs voor het pand en de inboedel samen afgesproken, dan wordt 2/5 van die huurprijs geacht de roerende inkomsten te zijn, met een forfaitaire kostenaftrek van 50 procent daarop. Dat staat in artikel 4 van het uitvoeringsbesluit. Netto komt daarmee een vijfde van de totale huur als roerend inkomen in de aangifte.

En zoals bij de onroerende inkomsten geldt ook hier de vrijstelling met progressievoorbehoud uit artikel 23 van het verdrag met Spanje. Artikel 6 van dat verdrag rekent uitdrukkelijk ook verhuur tot de inkomsten uit onroerende goederen.

Wordt de verhuur zo georganiseerd en frequent dat het een winstgevende bezigheid wordt, dan verschuift het naar beroepsinkomen. Dat is een andere discussie en een andere aangifte.

Het platform meldt je aan twee belastingdiensten

Dit onderdeel wordt het meest onderschat. Een verhuurplatform doet jaarlijks, uiterlijk 31 januari, een opgave bij zijn eigen belastingdienst. Die dienst wisselt de gegevens vervolgens automatisch uit, binnen twee maanden na het einde van de periode, met de belastingdienst van het land waar de verhuurder woont én in elk geval met de belastingdienst van het land waar het pand ligt.

Wat er wordt doorgegeven is concreet: het adres van elke advertentie met de kadastrale referentie, het totaalbedrag per kwartaal, het aantal verhuringen per advertentie en waar beschikbaar het aantal dagen dat er is verhuurd en het soort pand. Daarbij naam, adres, fiscaal nummer en de ingehouden commissies en belastingen.

Nederland heeft dit geregeld in de Wet implementatie EU-richtlijn gegevensuitwisseling digitale platformeconomie van 21 december 2022, België in de wet van dezelfde datum, sinds april 2026 op onderdelen gewijzigd. In Spanje loopt de opgave via modelo 238, en de rubrieken daarvan gaan tot en met het aantal verhuurde dagen. Een niet-aangegeven Spaanse verhuur is dus geen stille afspraak.

De Spaanse kant: welke vergunning, en 2026 heeft dat verschoven

Er is geen landelijke vergunning meer om aan te vragen. De landelijke registratieprocedure uit 2024, die per juli 2025 ging gelden, is in mei en juni 2026 door drie arresten van de Spaanse Hoge Raad gedeeltelijk vernietigd wegens onbevoegdheid van de staat. Wat overblijft is het digitale loket, de maandelijkse gegevenslevering door platforms en de bevoegdheid om een advertentie binnen 48 uur offline te laten halen. Wat verdween is de landelijke registratieprocedure en het landelijke registratienummer.

De Europese verordening over gegevens bij kortetermijnverhuur, die vanaf 20 mei 2026 geldt, vult dat gat niet. Die harmoniseert registratiestelsels waar een lidstaat er een heeft; ze verplicht een lidstaat niet er een in te voeren. Bestaat er een stelsel, dan moet het werken op basis van de opgave van de verhuurder en automatisch een nummer afgeven, en moeten platforms dat nummer opvragen, bij de advertentie tonen en steekproefsgewijs controleren. In Spanje kan dat nu dus alleen een regionaal of gemeentelijk nummer zijn.

Per regio verschilt het sterk. Aan de Costa Blanca geldt sinds 2024 een verblijf van maximaal tien dagen, een gunstig gemeentelijk verslag over stedenbouwkundige verenigbaarheid en inschrijving in het regionale toerismeregister voor vijf jaar, te vernieuwen in de maand voor het verloopt; verhuur per kamer mag daar niet. In Andalusië volstaat een melding bij het regionale toerismeregister, maar een woning valt af zodra de splitsingsakte of de statuten toeristische verhuur uitdrukkelijk verbieden, en gemeenten mogen het aantal per gebouw of gebied begrenzen. Op de Canarische Eilanden geldt sinds december 2025 een dubbele laag: de gemeente moet het gebied eerst aanwijzen, met minstens 90 procent van de woonbestemming uitsluitend voor bewoning, en daarna volgt een melding bij het eilandbestuur voor vijf jaar.

Twee regio's vragen bijzondere aandacht voordat er gekocht wordt. Op de Balearen mag sinds juni 2026 nergens meer een nieuwe melding van toeristische verhuur worden gedaan voor een woning in een appartementsgebouw. Nieuwe toeristische verhuur van appartementen is daar dus uitgesloten. In Catalonië geldt in 262 gemeenten een voorafgaande stedenbouwkundige licentie voor vijf jaar, met een plafond van tien toeristische woningen per honderd inwoners en toewijzing via een vergelijkende procedure; bestaande verhuur in die gemeenten moet de licentie halen of stoppen.

De vereniging van eigenaars kan het tegenhouden

Sinds april 2025 moet de eigenaar die toeristisch wil verhuren vooraf de uitdrukkelijke goedkeuring van de vereniging van eigenaars hebben. Dat is een zelfstandige verplichting voor de eigenaar, niet iets dat pas gaat gelden zodra de vereniging over het onderwerp heeft gestemd. Stilzwijgen is geen goedkeuring.

De vereniging beslist met drie vijfde van de eigenaars die drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen, en met diezelfde meerderheid kan zij de activiteit toestaan, beperken, aan voorwaarden binden of verbieden, en tot 20 procent extra gemeenschappelijke lasten bij de verhurende woning leggen. Die besluiten werken niet terug, dus bestaande verhuur is beschermd. Een appartement dat juist voor de verhuur wordt gekocht, niet.

Statuten en notulen horen dus vóór het bod op tafel. Wat er nog meer vóór het bod hoort, staat in tweede huis in Spanje.

Wat je in Spanje betaalt

De huurinkomsten gaan in de aangifte voor niet-ingezetenen, modelo 210. Voor inwoners van de EU en de EER is het tarief 19 procent en mogen kosten worden afgetrokken die direct en onlosmakelijk met de Spaanse activiteit samenhangen. Dat is de gunstige kant van deze regeling en die geldt dus voor Nederlanders en Belgen.

Eén wijziging in de aangifte wordt vaak gemist: voor huurinkomsten is de groepering per jaar en die is verplicht, niet optioneel. Eén aangifte over het kalenderjaar, in te dienen in de eerste twintig kalenderdagen van januari. Per kwartaal aangeven kan voor huur niet meer.

Wat er in Spanje daarnaast blijft lopen, ook in de maanden zonder huurder, staat in belasting op een tweede woning in Spanje.

Btw: de valkuil is het contract

Het verhuren van een woning is vrijgesteld van Spaanse btw. Die vrijstelling vervalt zodra de verhuurder zich verbindt tot een van de aanvullende diensten die eigen zijn aan het hotelwezen, en de wet geeft een open opsomming: restaurant, schoonmaak, wasserij of iets vergelijkbaars. De verplichting in het contract is de trigger en één dienst is genoeg. Dan wordt de verhuur een dienst tegen het verlaagde tarief van 10 procent.

De bekende nuance, dat schoonmaak bij aankomst en vertrek geen probleem is en schoonmaak tijdens het verblijf wel, komt uit de gepubliceerde uitleg van de Spaanse belastingdienst en niet uit de wet zelf. Bruikbaar, en het verdient navolging, maar een inspecteur begint bij de tekst van het contract.

Vragen die we krijgen

Moet de huur in de Nederlandse aangifte?
Onder het gewone forfait niet: box 3 belast de waarde, niet de inkomsten. Alleen wie het werkelijke rendement opgeeft, brengt de huur in, en dan zonder kostenaftrek en met een bijtelling voor de dagen dat de woning voor eigen gebruik beschikbaar stond.

Moet de huur in de Belgische aangifte?
De grondslag blijft het kadastraal inkomen plus 40 procent bij verhuur aan particulieren. Bij gemeubileerde verhuur met één huurprijs komt daar 2/5 als roerend inkomen bij, met 50 procent forfaitaire kosten.

Kan de vereniging mijn verhuur achteraf verbieden?
Een besluit werkt niet terug op verhuur die al loopt. Wie nog moet beginnen, heeft de goedkeuring vooraf nodig.

Verandert verhuur iets bij de verkoop?
Niet aan het tarief. Zie woning in Spanje verkopen.

Waarom Buenaley?

Buenaley is een Spaans advocatenkantoor dat Nederlandse en Belgische cliënten begeleidt. Rond een woning die verhuurd gaat worden nemen wij twee dingen uit handen, in deze volgorde.

Het eerste is het NIE. Zonder dat nummer komt er niets op naam in het eigendomsregister, en het is de stap die de levering het vaakst ophoudt. Wij vragen het aan voor iedereen die in de akte verschijnt, via onze NIE-dienst.

Het tweede is de woning zelf: het uittreksel en de lasten, de statuten en notulen van de vereniging gelezen vóór het bod in plaats van erna, de vergunningsroute van de betrokken regio en gemeente, het voorlopige koopcontract, de belasting bij levering en de akte bij de notaris.

• NIE-aanvragen voor alle kopers, direct in gang gezet
• Statuten en notulen nagekeken op een verbod op toeristische verhuur
• De regionale en gemeentelijke vergunningsroute nagetrokken voor het echte adres
• Eigendom, lasten, schulden van de vereniging en bouwkundige status nagetrokken
• Levering via volmacht als overkomen niet uitkomt, en Nederlandstalig contact

Kopen met verhuurplannen, of al verhuren zonder zekerheid dat de papieren nog kloppen met wat de regio nu eist? Stuur het adres door, dan hoor je onder welk regime het valt en wat er mist. Of begin met de NIE-aanvraag, want zonder dat nummer komt er niets op naam.