IBI in Spanje: de jaarlijkse gemeentebelasting voor eigenaren

Een Nederlandse eigenaar krijgt elk voorjaar de gemeentelijke aanslag voor de OZB in de bus. Voor de Spaanse tegenhanger, de IBI, ligt dat anders: vaak komt er helemaal geen brief. Wie de eerste keer niet heeft betaald, merkt het vaak pas als er een toeslag van 20 procent en rente bij staan.

De IBI is de jaarlijkse gemeentelijke onroerendgoedbelasting op een Spaanse woning. Hieronder hoe hij werkt, hoe hij vanaf een Nederlandse of Belgische rekening wordt betaald, wat er in het jaar van verkoop gebeurt, en wat er aan de woning blijft kleven als je koopt.

Waarom de aanslag niet komt

Is de inschrijving in het gemeentelijke belastingregister eenmaal aan de eigenaar betekend, dan mag de gemeente de aanslagen van de jaren daarna collectief bekendmaken, via een openbare kennisgeving. Op een persoonlijke aanslag per jaar bestaat geen recht.

Wordt er na de vrijwillige betaaltermijn niet betaald, dan volgt een toeslag: 5 procent bij betaling vóór het dwangbevel is betekend, 10 procent als schuld en toeslag binnen de termijn van dat dwangbevel worden voldaan, en anders 20 procent plus rente. Een brief die na twee pogingen niet kan worden bezorgd, wordt gepubliceerd in het Spaanse staatsblad, en dan zijn er vijftien dagen om te reageren.

De oplossing is automatische incasso.

Betalen vanaf een Nederlandse of Belgische rekening

Volgens de Europese verordening over eurobetalingen mag een begunstigde die via automatische incasso int van een betaler met een rekening binnen de EU, niet voorschrijven in welke lidstaat die rekening moet staan, zolang de rekening bereikbaar is. Overheden zijn daarvan niet uitgezonderd. Een Spaanse gemeente of haar invorderingsdienst heeft dus geen grond om een Spaanse rekening te eisen voor de incasso van de IBI.

Een fiscaal vertegenwoordiger in Spanje is voor de IBI evenmin nodig. De lokale belastingwet vraagt er geen, en de regel uit de Spaanse inkomstenbelasting voor niet-inwoners die daar wel toe kan verplichten, geldt nooit voor inwoners van een andere EU-lidstaat.

Wie betaalt, en over welk bedrag

De IBI ontstaat op de eerste dag van het belastingjaar, en dat jaar is het kalenderjaar. Wie de woning op 1 januari heeft, betaalt het hele jaar. Wijzigingen in het kadaster, zoals een nieuwe eigenaar of een uitbouw, werken pas vanaf de volgende 1 januari.

"Heeft" volgt een vaste volgorde: concessie, opstal, vruchtgebruik, eigendom. Hebben ouders de woning aan de kinderen geschonken en het vruchtgebruik gehouden, dan betalen de ouders de IBI, niet de kinderen. Meer daarover in huis schenken aan kinderen in Spanje.

De grondslag is de kadastrale waarde, die volgens de wet niet boven de marktwaarde mag liggen en meestal ruim daaronder ligt. Het tarief bepaalt elke gemeente zelf in haar belastingverordening: voor stedelijk vastgoed tussen 0,4 en 1,10 procent, met toegestane verhogingen tot 1,30 procent, en na een algemene herwaardering tijdelijk ook lager. Een Spaans IBI-tarief bestaat dus niet, alleen dat van de eigen gemeente.

In het jaar van verkoop

De gemeente slaat aan wie op 1 januari eigenaar was, voor het hele jaar, ook als de woning in februari wordt verkocht.

De wet laat de belastingplichtige wel toe de last civielrechtelijk door te berekenen. In arrest 409/2016 van 15 juni 2016 heeft de civiele kamer van het Spaanse Hooggerechtshof de lijn vastgelegd: de verkoper die de IBI betaalt, mag die doorberekenen aan de koper naar verhouding van de tijd dat ieder eigenaar was, tenzij partijen iets anders hebben afgesproken.

• Het is een recht van de verkoper, geen automatische verrekening. De gemeente blijft de verkoper aanslaan.
• Een contract dat zegt dat ieder zijn eigen belastingen draagt, of dat de verkoper de IBI van het verkoopjaar voor zijn rekening neemt, gaat voor.
• Zegt het contract niets, dan kan de verkoper het deel van de koper achteraf opvragen. Eén regel in de akte voorkomt die discussie.

Wat aan de woning blijft kleven

Onbetaalde IBI kleeft aan de woning. De wet zegt dat de woning instaat voor het volledige belastingbedrag: de belasting zelf, niet de toeslagen en de rente. Het staat niet in het eigendomsregister, en daarom zegt een schone nota simple er niets over; zie wat de nota simple laat zien en wat niet.

De koper is alleen achtervang. De gemeente moet eerst de verkoper aanspreken en die onvermogend verklaren, en daarna bij een formeel besluit de koper aansprakelijk stellen. Hoe ver dat terug kan gaan, wordt vaak als "vier jaar" genoemd, maar de telling hangt af van wanneer elke jaaraanslag ontstond en van de laatste invorderingsstap tegen de verkoper. Reken niet op een rond getal.

De notaris vraagt bij het passeren naar IBI-schulden en waarschuwt. De echte bescherming zit eerder: vraag de verkoper om de laatste betaalbewijzen of een verklaring van de gemeente of haar invorderingsdienst dat er niets openstaat, en houd een eventuele schuld in op de koopsom.

De leegstandstoeslag geldt vrijwel nooit voor een vakantiewoning

Sinds de woonwet van 2023 mogen gemeenten een toeslag heffen op woningen die blijvend leegstaan: tot 50 procent na twee jaar, tot 100 procent na drie jaar, en tot 50 procentpunt extra bij twee of meer leegstaande woningen van dezelfde eigenaar in dezelfde gemeente. Veel artikelen stoppen daar.

De definitie maakt het verschil. Een woning telt alleen als blijvend leeg als de eigenaar vier of meer woningen bezit. Daarnaast is gebruik als tweede woning een gerechtvaardigde reden voor maximaal vier jaar onafgebroken leegstand. De toeslag vraagt bovendien een gemeentelijke verordening en een hoorzitting met bewijs van leegstand. Een Nederlander of Belg met één vakantiewoning valt erbuiten.

Thuis: niet aftrekbaar, en in België ook niet nodig

In box 3 wordt een forfaitair rendement belast over de waarde op 1 januari. De IBI speelt daarin geen rol en is nergens aftrekbaar. Ook onder de tegenbewijsregeling niet: de Belastingdienst zegt dat gemaakte kosten niet mogen worden afgetrokken, en alleen betaalde rente telt als negatief rendement. Let bij die regeling op nog iets: sinds 2026 telt het eigen gebruik van een vakantiewoning daar juist als voordeel mee, tegen de economische huurwaarde.

In België is de vraag naar aftrek eigenlijk niet aan de orde. Het verdrag met Spanje geeft Spanje het heffingsrecht over inkomen uit Spaans vastgoed, en België stelt dat inkomen vrij, met alleen een effect op het tarief over het overige inkomen.

De Spaanse kant van de jaarlijkse aangifte, waarin dezelfde kadastrale waarde terugkomt, staat in belasting op een tweede woning in Spanje.

Vragen die we krijgen

Hoeveel IBI ga ik betalen?
Neem de kadastrale waarde van het laatste betaalbewijs van de verkoper en het tarief uit de verordening van de gemeente. Het betaalbewijs van de vorige eigenaar is de snelste indicatie.

Ik heb in maart gekocht. Betaal ik de IBI van dit jaar?
De gemeente slaat de verkoper aan voor het hele jaar. Of je een deel terugbetaalt, hangt af van het contract; zegt dat niets, dan mag de verkoper jouw deel naar rato van de maanden terugvragen.

Moet de gemeente mijn Nederlandse of Belgische rekening accepteren?
Voor automatische incasso van een rekening binnen de EU mag zij geen Spaanse rekening voorschrijven.

Heb ik een NIE nodig?
Het belastingregister, de incasso en elk contact met de gemeente lopen via het Spaanse fiscale nummer, en voor een Nederlander of Belg is dat vrijwel altijd het NIE. Zie wat is een NIE-nummer.

Waarom Buenaley?

Buenaley is een Spaans advocatenkantoor dat Nederlandse en Belgische cliënten begeleidt. Voor eigenaren en kopers nemen wij twee dingen uit handen, in deze volgorde.

Het eerste is het NIE. Gemeente, fiscus en bank gebruiken allemaal dat nummer, en zonder NIE komt de woning niet op naam. Wij vragen het aan via onze NIE-dienst.

Het tweede is de kant van de woning: nagaan wat er openstaat voordat je koopt, de IBI van het verkoopjaar in de akte regelen, en zorgen dat de aanslagen worden betaald terwijl je er niet bent.

• NIE-aanvragen voor alle eigenaren, direct in gang gezet
• IBI-betaalbewijzen of een verklaring van geen schuld vóór de aanbetaling
• De IBI van het verkoopjaar vastgelegd in de koop- of verkoopakte
• Automatische incasso ingericht vanaf een Nederlandse of Belgische rekening
• Achterstanden en toeslagen opgespoord en afgehandeld, met Nederlandstalig contact

Achterstand met de IBI, of een aankoop in voorbereiding? Stuur de kadastrale referentie door, dan hoor je hoe het ervoor staat. Of begin met de NIE-aanvraag, want elk contact met de gemeente begint bij dat nummer.