Advocaat in Spanje bij een huis kopen: wanneer en welke

Wie in Nederland een huis koopt, heeft een notaris die het geld beheert op een bijzondere rekening en een koper die drie dagen bedenktijd krijgt. In Spanje is dat allebei anders. De Spaanse notaris adviseert wel, maar pas bij de akte, en hij heeft niet gekeken naar het voorlopige contract dat je weken eerder tekende. Daarom werken de meeste buitenlandse kopers met een eigen advocaat. Hoe je een goede kiest, lees je hieronder.

De Spaanse notaris: wat hij wel en niet doet

De notaris is verplicht voor de koopakte en moet beide partijen onpartijdig adviseren, net als in Nederland. Vlak voor de ondertekening:

• raadpleegt hij het Spaanse kadaster voor eigenaar en lasten;
• vraagt hij informatie op over onbetaalde IBI en waarschuwt hij de partijen;
• vraagt hij het certificaat van de vereniging van eigenaren over achterstanden, waarvan de koper alleen uitdrukkelijk kan afzien.

De verschillen met Nederland zitten elders:

• Het geld. In Nederland loopt de koopsom via de bijzondere rekening van de notaris. Een Spaanse notaris mag een depot aannemen, maar is daar niet toe verplicht, en doorgaans gaat de betaling bij de akte rechtstreeks naar de verkoper.
• Geen bedenktijd. De Nederlandse koper van een woning heeft drie dagen om de koop te ontbinden. In Spanje bestaat dat niet; na het tekenen van het voorlopige contract en het betalen van de aanbetaling beslissen de contractvoorwaarden.
• Het voorlopige contract. Het contract met aanbetaling (arras) wordt meestal zonder notaris getekend. De clausule bepaalt wat je verliest als je afhaakt, en wat de verkoper betaalt als hij dat doet.

Belgen kennen het recht om een eigen notaris of raadsman te kiezen. In Spanje is er doorgaans één notaris voor beide partijen; koop je van een projectontwikkelaar, dan kiest de koper de notaris.

Wat een advocaat toevoegt

• Vóór de aanbetaling: controle van kadaster, bestemming, vergunningen en schulden, waaronder een goed gelezen nota simple.
• Het voorlopige contract: de clausules nagekeken en onderhandeld.
• Belastingen en termijnen: overdrachtsbelasting, de 3% inhouding bij een verkoper die niet in Spanje woont en plusvalía.
• Tekenen namens jou met een volmacht, als je er niet bij kunt zijn.

Controleer of je advocaat advocaat is

In Spanje mag alleen een praktiserend lid van een balie de titel "abogado" voeren. Inschrijving bij één balie is genoeg voor heel Spanje. Elke praktiserende advocaat staat in het landelijke register van de Spaanse orde van advocaten, op naam te zoeken via censo.abogacia.es. Staat de naam er niet in, dan is het geen Spaanse advocaat. Juridisch advies over een aankoop geven is niet voorbehouden aan advocaten, dus een "juridisch adviseur" of "consultant" kan iedereen zijn.

Verzekering: in Spanje geen wettelijk minimum

Een Nederlandse advocaat moet verplicht verzekerd zijn voor ten minste €500.000 per aanspraak. Voor de individuele Spaanse abogado bestaat geen wettelijk minimumbedrag; de verzekering is een beroepsregel zonder vast bedrag, alleen advocatenkantoren in vennootschapsvorm zijn wettelijk verplicht. Vragen naar de polis is dus geen wantrouwen maar gewoon verstandig.

Doorverwezen door de makelaar

Veel kopers krijgen een advocaat aangeraden door de makelaar. Dat kan goed gaan, maar vraag schriftelijk of de makelaar iets ontvangt voor de doorverwijzing. Volgens de Spaanse beroepsregels mag een advocaat alleen een vergoeding betalen voor een verwijzing als de cliënt dat weet.

Honorarium

Het honorarium is vrij. Balies mogen geen tarieven publiceren, en zowel een percentage van de koopsom als een vast bedrag komt voor. De advocaat moet het honorarium vooraf meedelen in een opdrachtbevestiging of iets vergelijkbaars. Leg ook vast wat er onder valt: controles, contract, ondertekening, aangiftes en inschrijving.

Vragen die we krijgen

Kan één advocaat voor koper en verkoper werken?
Alleen met schriftelijke toestemming van beiden, en hij moet stoppen zodra er een echt belangenconflict ontstaat. Wie iemand aan de eigen kant wil, doet dat beter niet.

Wanneer schakel ik een advocaat in?
Vóór je een reserveringsbedrag of aanbetaling doet.

Wat kost de aankoop in totaal?
Zie de kosten van een huis kopen in Spanje.

Waarom Buenaley?

Buenaley is een Spaans advocatenkantoor dat Nederlandse en Belgische kopers begeleidt. Bij een aankoop nemen wij twee dingen uit handen, in deze volgorde.

Het eerste is het NIE, waarzonder je niet kunt tekenen. Dat regelen wij via onze NIE-dienst, gelijk met de aankoop.

Het tweede is de aankoop zelf, alleen aan jouw kant.

• Schriftelijke opdrachtbevestiging met vaste omvang en prijs
• Controle van kadaster, bestemming en schulden vóór de aanbetaling
• Het voorlopige contract nagekeken en onderhandeld
• Ondertekening met volmacht als je in Nederland of België bent
• Belastingen en inschrijving na de akte

Een woning gevonden? Stuur de advertentie vóór je iets betaalt, dan hoor je wat wij zouden controleren. Of begin met de NIE-aanvraag.